1、東田麗園洋房東田麗園洋房項目營銷思路研項目營銷思路研 究究 2 第一部分：背景梳理第一部分：背景梳理 3 常平房地產市場依托港銷起步早，在售項常平房地產市場依托港銷起步早，在售項 目多，且洋房供應量大目多，且洋房供應量大 新天美地新天美地 世紀康城世紀康城 山水雅居山水雅居 東田翠湖灣東田翠湖灣 東田麗園東田麗園 萬科城萬科城 紫荊花園紫荊花園 黃金海岸黃金海岸 金美花園金美花園 金地利大廈金地利大廈 新城市花園新城市花園 玫瑰花園玫瑰花園 翠堤灣畔翠堤灣畔 天鵝湖花園天鵝湖花園 紅荔僑苑紅荔僑苑 星匯大廈星匯大廈 聯邦大廈聯邦大廈 鎮政府鎮政府 金凱水都金凱水都 火車站火車站 商業中心區商業
2、中心區 房地產發展熱點高尚居住房地產發展熱點高尚居住 區，以中大規模、中大戶區，以中大規模、中大戶 型為主，面積約型為主，面積約130150130150 依托于隱賢山大環境，以中依托于隱賢山大環境，以中 大戶型為主的居住區，主力大戶型為主的居住區，主力 戶型戶型100130100130平米左右平米左右 常平市場背景常平市場背景1 1 卓越卓越蔚藍城邦蔚藍城邦 東站片區東站片區 商業中心區以較早期房地商業中心區以較早期房地 產集中區，以小戶型、小產集中區，以小戶型、小 面積為主，主要以港人及面積為主，主要以港人及 投資客為主投資客為主 翰林雅苑翰林雅苑 4 常平市場相對封閉，港深客戶退場后，銷售
3、速度迅速回歸；因常平市場相對封閉，港深客戶退場后，銷售速度迅速回歸；因 鎮區市場對政策消化時間較長，鎮區市場對政策消化時間較長，0808年中才開始價格下探年中才開始價格下探 1.1.客戶量明顯下降客戶量明顯下降：市場遇冷深圳客戶退場后，自4月以來常平各項目客戶量均明顯不足。市場熱 點項目東田麗園周上門量30批左右，其余項目周上門量普遍在5-10批左右。 2.2.客戶信心不足客戶信心不足：淡市下客戶對市場環境、開發商信心不足。對常平麗景花園斷供、中房山水雅居 債權糾紛反映敏感。注重眼見為實，高度關注園林、配套、產品品質等，決策周期長。 3.3.銷售速度下降銷售速度下降：國慶期間常平洋房的總成交量約15套，成交低迷。市場平均消化速度為2套/周。 4.4.價格調整出現較晚價格調整出現較晚：常平市場相對封閉，大盤對政策的反映延緩；多數品牌大盤對回現的壓力相 對少。進入下半年，個別樓盤因對回現需求變
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