地產開發(fā)項目建筑容積率的測定（43頁）.ppt
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地產開發(fā)項目建筑容積率的測定（43頁）.ppt
1、地產開發(fā)項目容積率的地產開發(fā)項目容積率的 測定測定 如何確定容積率如何確定容積率 3 誰動了我的面積誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗對容積率的誤解源自于粗 框式的開發(fā)運作模式框式的開發(fā)運作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積； 不斷的公關； 你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； 維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率？實際上應該怎么理解容積率？ 4 先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影先看幾個現(xiàn)象，
2、反思容積率在項目開發(fā)中的影 響因素和機理響因素和機理 現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當容積率從1.6到2.2的時候，產品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化， 面積上去了，可是出現(xiàn)了： 市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？ 開發(fā)商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？ 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利 潤越低，開發(fā)商問問什么？ 現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的產品，銷售受阻
3、，開發(fā)商反思： 市場難以接受一梯四戶的產品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？ 面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ 為什么沒有做出想要的產品？ 5 看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響 因素和機理因素和機理 現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 3.1還是4.2： 競爭對手的規(guī)模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？ 別人做品質是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有 土地了？ 高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ 現(xiàn)象四：為何三房不給我做現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做而做140（北方某省會）（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：
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