1、房地產住宅項目 定價體系 房地產住宅項目 定價體系 寧曉峰 2020.5 構建一套完整的價格體系，可以通過排序排序、量化量化各種影響房價的因素， 客觀、真實地給每一套房定價，讓價格充分體現每套房子的價值讓價格充分體現每套房子的價值，讓其 “物有所值”。 目的愿景目的愿景 項目的整體均價 項目各樓棟的棟均價 “平面差”和“垂直差” 3 2 1 房地產項目住宅的定價體系的三個層級房地產項目住宅的定價體系的三個層級 1 1 2 2 3 3 第一層級項目整體的均價項目整體的均價 在激烈的市場競爭中，在產品成本和消 費者感受這兩個端點之間，找到利潤最 大化、最適當的那個點。 項目整體的均價為什么最難以確
2、定？ 產品成本消費者感受 房地產價格 下限上限下限上限 在確定項目均價之前，一定要明確公司的預期目標是什么，再依據不同的目標，采用 不同的定價方法 以實現快速銷售和高周轉為目標的，就運用需求導向法 以實現預期固定投資回報率為目標的，就運用成本定價法 以實現項目利潤最大化為目標的，就運用以實現項目利潤最大化為目標的，就運用市場比較法市場比較法 常見的定價方法 以本項目為圓心，半徑2km范圍內都是競品選擇的范圍。 但是，項目定位越高端，越往豪宅靠，競品的選擇范圍越廣，有可能覆蓋全市范圍，有的頂 級豪宅甚至可能覆蓋全國。 競品選擇的兩個標準： 產品類型相同： 產品類型相同：高層vs高層，精裝vs精裝
3、 銷售期相同： 銷售期相同：一般在半年以內 如何選擇競品？ 市場比較法是不考慮開發成本的，與房地產成本沒有任何關系。 因此，影響因素沒有一個是與成本有關的。考慮的完全是一個項目的市場因素和客戶的接受 程度。 四大方面：地段、配套、景觀、產品 16個影響因素 四大方面：地段、配套、景觀、產品 16個影響因素 項目均價的影響因素 【地段】【地段】與市中心等距離 的房子是不是都有相同的 價格和升值空間？ 與市中心等距離 的房子是不是都有相同的 價格和升值空間？ 當然不是！ 項目的鄰里結構鄰里結構（有時也稱“片區 形象”）也是快速判斷項目地段優 劣的好方法！ 項目距市中心的距離+項目的鄰里 結構 項目距市中心的距離+項目的鄰里 結構 【配套】【配套】交通、學校、商 業、醫療配套很齊全 交通、學校、商 業、醫療配套很齊全 充分考慮不利因素！充分考慮不利因素！ 交通管制，家門口的道路是單行線 或有限行
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