1、 中小容積率研究 誰動了我的面積？ 開發商揮之不去的心理底限 做滿容積率 我們經常會碰到一些項目容積率做不滿的情況 博志成營銷提出： 容積率既定，通過產品組合賺錢 ？ 容積率與產品組合的關系： 在容積率低于0.3（超低）的情況下，可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目； 容積率0.30.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但密度有點大，如果穿插部分雙拼別 墅、聯排別墅，項目品位就相當提高了很多； 容積率0.50.8，一般的雙拼、聯排別墅項目，如穿插獨棟別墅的話，密度將增大許多， 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響； 容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中規劃夾雜低
2、別 墅的話，密度相對增大，那么環境相比而言只能算是一般了； 容積率1.21.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一 大賣點； 容積率1.52.0，正常的多層+小高層項目； 容積率2.02.5，正常的小高層項目； 容積率2.53.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差； 容積率3.06.0，高層項目（樓高100米以內）； 容積率6.0以上，摩天大樓 先簡單說一說各類物業分別對應的容積率數值：（依據經驗和規律） 普遍思考，有對應關系？ 產品形式產品形式 層數層數 住宅小區容積率住宅小區容積率 獨立別墅 3層以內 0.3 雙拼別墅 3層以內
3、 0.4 0.5 聯排別墅 3層以內 0.6 0.8 疊加別墅 34層 0.8 1.0 花園洋房 45層 1.0 1.2 多層 67層 1.2 2.0 小高層 811層 1.6 2.2 中高層 1218層 2.2 2.8 高層 1933層 2.8 4.5 注： （1）單體建筑與單排建筑的容積率不適用上表，其可以有成倍的提高。 （2）按高層民用建筑設計防火規范（GB 50045-95）：在我國凡 10層及 10層以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都 屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設計上的慣例一致，故細分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個樓層分段。 產品形式與容積率對應關系的經驗取值： 多層+小高層？ 這可不一定！ 以容積率在1.0-2.0之間的中小容積率的項目為例，展開探討： 物業類型選擇模型 企業發展戰略 宏觀政策影響 競爭、差異化 土地經濟性角度： 單方產值測算 產品組合如何選擇
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