1、 1 頁 共 10 頁 房地產案場管理策略房地產案場管理策略及及銷售案場技巧銷售案場技巧 樓盤置業者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣： 隆重推出精品保 留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的 嫌疑； 如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品，那么當初所謂的銷控是 否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元銷控為已經出售，這對于那些購買在先卻 無法買到精品保留單元的購房者公平嗎?它是否涉及到個人消費知情權的問題? 銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節奏嗎?詳細分析如下： 1、什么是樓盤銷售控制 在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根
2、據市場變化情 況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正 處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。 當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預 判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可 升值的好戶型，準備漲價。但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入 期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險， 因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。 2、銷售控制產生的背景和作用 銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期
3、很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開 盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收 入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的 供給比例， 每個期間內供應的銷售量在面積、 朝向、 樓層中保持一定大小、 好壞、 高低的比例，實現均衡銷售。如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不 科學，那么能夠挽救項目的就只能是和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影 響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣 銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。 在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是低開高走，二是高開低走，這兩 種價格制定策略是真對不同的物業來制定的。 2.1、低開高走價格制定策略的銷售控制： 價格制定策略采用低開高走的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走 勢，價
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