住宅容積率規(guī)劃方案.pptx（30頁(yè)）

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住宅容積率規(guī)劃方案.pptx（30頁(yè)）

1、容積率與規(guī)劃在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤(rùn)越高，于是開發(fā)商們：不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的公關(guān)；你要是降低了他的容積率，他感覺(jué)就是讓他少賺錢；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰(shuí)動(dòng)了我的面積誰(shuí)動(dòng)了我的面積開發(fā)商揮之不去的開發(fā)商揮之不去的心理底限心理底限容積率一定要做滿！先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響現(xiàn)象一：洋房怎么沒(méi)有了？當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？開發(fā)商想做、市場(chǎng)認(rèn)可度高的洋房卻沒(méi)有了？增

2、加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒(méi)有增加出來(lái)的成本大？面積越多，利潤(rùn)越低，開發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么？現(xiàn)象二：為何做如此多的一梯四戶？當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā) 商反思：為何做市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，想要的一梯兩戶沒(méi)做出來(lái)？面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒(méi)有做出想要的產(chǎn)品？實(shí)際上應(yīng)該怎樣正確理解容積率？容積率定義一、專業(yè)解釋項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積不項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。二、通俗解釋說(shuō)到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶越少、人越少，面積越大居住越舒適。容積率

3、=總建筑面積/總用地面積容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。容積率決定了什么決定了丌同產(chǎn)品類型之間配比決定了丌同的產(chǎn)品形態(tài) 決定了丌同的面積區(qū)間決定了丌同的產(chǎn)品戶型使用功能決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn) 決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度接如何盈利的問(wèn)題決定丌同的產(chǎn)品類型決定丌同的客戶層面決定不同的競(jìng)爭(zhēng)格局容積率開發(fā)決策過(guò)程中的最核心問(wèn)題之一，他反映的問(wèn) 題不僅僅是數(shù)字那樣簡(jiǎn)單決定住宅舒適性的因素規(guī)劃布局建筑密度舒適度產(chǎn)品類型容積率是決定住宅舒適度的重要因素一、容積率與產(chǎn)品類型建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)棟、雙拼別墅小于0.3 0.30.4 大于0.4 聯(lián)排別墅 0.50.6

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