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商業(yè)地產(chǎn)黃金賽道價(jià)值再發(fā)現(xiàn)的研究方案.pdf

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商業(yè)地產(chǎn)黃金賽道價(jià)值再發(fā)現(xiàn)的研究方案.pdf

1、請仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明請仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明證券研究報(bào)告 | 行業(yè)深度 2020 年 03 月 08 日房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)黃金賽道商業(yè)地產(chǎn)黃金賽道價(jià)值價(jià)值再發(fā)現(xiàn)再發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)系列報(bào)告之一系列報(bào)告之一對可復(fù)制對可復(fù)制性和龍頭租金增速性和龍頭租金增速的預(yù)期差的預(yù)期差帶來帶來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)利潤增長越發(fā)成為房企增長的重要驅(qū)動(dòng)因素。而市場由于對龍頭企業(yè)購物中心可復(fù)制性的擔(dān)憂，對該業(yè)務(wù)可持續(xù)增長有所顧慮，故一直使用 NAV 模型（租金/資本化率的方法）對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行估值。本文通過研究行業(yè)的增長驅(qū)動(dòng)因素、優(yōu)質(zhì)購物

2、中心是否可以復(fù)制，形成了對龍頭購物中心業(yè)務(wù) 增速的假設(shè)差異，而這樣的增速預(yù)期差帶來了投資機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場市場是是大大消費(fèi)價(jià)值鏈下的萬億市場。消費(fèi)價(jià)值鏈下的萬億市場。2019 年全國購物中心租金規(guī)模約為 6413 億元，約占當(dāng)年社零規(guī)模的 1.55%。近 5 年增速約 23%。全國購物中心銷售額全國購物中心銷售額和租金規(guī)模和租金規(guī)模仍將繼續(xù)快速增長。仍將繼續(xù)快速增長。從存量看，我國 2018 年人均可租購物中心面積僅為日本的 60%，而我國城市人口密度 7000 人 /平方公里遠(yuǎn)高于日本 4000 人/平方公里，顯示行業(yè)仍有發(fā)展空間。從增量看，全國能承載購物中心的地區(qū)正在

3、越來越多全國能承載購物中心的地區(qū)正在越來越多。首先，全國購物中心客流量會(huì)繼續(xù)快速提升。第一，購物中心下沉至低線城市驅(qū)動(dòng)滲透城市數(shù)量快速增加。第二，線上對線下沖擊正在減小，購物中心客流量增速在 2017 年拐點(diǎn)已至，已然回暖。除客流量外，三四線城市中產(chǎn)階級(jí)崛起和消費(fèi)升級(jí)趨勢明顯，意味著提袋率和客單價(jià)也會(huì)繼續(xù)提升。優(yōu)質(zhì)購物中心高門檻。優(yōu)質(zhì)購物中心高門檻。我國購物中心總量不低，2018 年后新增供應(yīng)增速轉(zhuǎn)負(fù)，存量兩極分化明顯，優(yōu)質(zhì)購物中心仍受追捧。優(yōu)質(zhì)購物中心的經(jīng)營情況和盈利能力顯著高于行業(yè)平均，顯示出龍頭企業(yè)競爭優(yōu)勢。優(yōu)勢主要來自于：規(guī)模優(yōu)勢帶來的招商能力優(yōu)勢，經(jīng)驗(yàn)豐富帶來的設(shè)計(jì)和運(yùn)營優(yōu)勢，規(guī)模帶來的資金實(shí)力和成本優(yōu)勢，品牌美譽(yù)度帶來的土地成本優(yōu)勢。優(yōu)質(zhì)購物中心可復(fù)制。優(yōu)質(zhì)購物中心可復(fù)制。美國商業(yè)地產(chǎn)龍頭西蒙地產(chǎn)（SPG） 2018 年底在管商業(yè)項(xiàng)目已達(dá) 209

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