定位和運營保證商業地產質素投拓和產品維持開發業務盈利分析報告.pdf
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定位和運營保證商業地產質素投拓和產品維持開發業務盈利分析報告.pdf
1、 證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 定位 定位和運營和運營保證保證商業地產質素商業地產質素 投拓投拓和產品維持開發業務和產品維持開發業務盈利盈利 華潤置地（01109）投資價值分析報告2020.12.9 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 陳聰陳聰 首席基地產業分析 師 S1010510120047 張全國張全國 地產分析師 S1010517050001 李金哲李金哲 地產分析師 S1010520090001 公司作為公司作為內房板塊內房板塊最重要的藍籌最重要的藍籌選擇選擇， 其， 其極富極富價值的價值的持有持有物業組合，物業組合， 多元多元拿地拿地、 產品定位和產品定位
2、和資金資金成本成本共同共同構筑的構筑的盈利盈利能力優勢，能力優勢，都是都是我們我們看好看好公司的關鍵理公司的關鍵理 由。由。 產品和多元化拿地優勢，確保公司盈利能力位居行業前列。產品和多元化拿地優勢，確保公司盈利能力位居行業前列。公司善于打造好產 品，以八大產品線實現了超過 18000 元的銷售均價。公司多元化拿地能力顯著， 2019 年新增 82 個項目，有收并購 6 個，城市更新、文體產業協同、資產定制、 TOD 合作等渠道拿地 30 個，在舊改等領域的專業能力匹配公司品牌，有效控 制了土地成本的上行。 資產負債表優勢加成。資產負債表優勢加成。 公司在三道紅線指標評估之下均處于綠檔。 20
3、20 年中期， 凈負債率僅45.9%， 剔除預售款的資產負債率僅59.7%， 平均融資成本僅4.36%。 公司良好的信用記錄，一二線為主的項目布局，不僅有利于提升公司安全邊際， 也有利于降低資本化利息的負擔，維持較高的利潤率。 定位精準，運營得當，不斷擴張的持有物業組合。定位精準，運營得當，不斷擴張的持有物業組合。2019 年底，公司持有投資性 物業的規模超過 1100 萬平米，其中一半是最具競爭力的購物中心資產，全年購 物中心租金收入近百億。公司投資性物業會隨著公司規模增長而不斷擴大，在 建和擬建項目規模也超過千萬平米。相比主要內資競爭對手更加高端的定位， 使公司受益于中國奢侈品消費的顯著增長和結構性回流境內。線上線下相結合 的運營創新，也保證公司持有物業組合盈利能力的健康。 華潤萬象分拆，輕重分離推動公司價值進一步重估。華潤萬象分拆，輕重分離推動公司價值進一步重估。華潤萬象在 12 月
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