2018年許昌市南區板塊灞陵路許由路地塊洋房項目前期定位報告.pdf
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2018年許昌市南區板塊灞陵路許由路地塊洋房項目前期定位報告.pdf
1、1 許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告 2018年4月 3 【核心結論】 地塊核心競爭力：南區板塊B-類地段，生態資源強勢，區域競品項目少，未來土地潛在存量低，缺乏 品牌開發商，市場競爭空白； 城市特征：緊鄰鄭州南部，工業強市，GDP中上等水平，人口基數較少，城市向東、向北發展； 整體市場：許昌有詳細限價政策，2017年許昌市市區成交164.2萬，近兩年年均市場容量156萬， 市場實際成交均價6800-7000元/， 2017年市場銷冠項目爆量約15萬，許昌市現貨去化周期約 0.46個月，一年期去化周
2、期約19.7個月，整體去化存量約70個月，整體市場風險較大； 區域市場：競爭區域價格集中在6000-7000，綜合市場容量約為65-70萬，區域項目爆量最多為5萬 ，現貨存量去化周期約0.66個月，一年期存量去化周期約18.8個月，整體存量去化周期約38個月，區 域市場相對其他板塊風險小，未來可期； 客戶定位：以周邊鄉鎮及縣市進城剛需客戶為主，占比約70%，區域內剛改客戶為輔，占比20-30%； 產品定位：高層+洋房，貨值最大化，高層主力產品為98-113三房，洋房主力產品為123三房； 價格定位：項目預計11月入市開盤，高層產品靜態價格為6300元/，洋房靜態價格7000元/。 4 【城市屬
3、性】許昌地處河南省中心，北部鄰鄭州，工業強市，漢魏帝都，歷史文 化底蘊深厚。 1、城市區位 許昌，地處河南省中心，是中原城市群、中原經濟區核心城市之一，中原城市群第一圈層，是鄭州大都市區次中心城市。東與 商丘市和周口市接壤，西與平頂山市相連，北靠鄭州市，南臨漯河市。 2、行政區劃 許昌現轄長葛市、禹州市、襄城縣、鄢 陵縣、建安區（許昌縣）和魏都區；行 政新區的設立，標志著許昌城市化進程 將迎來高速發展的新階段。 2016年人 口總量為483萬人，約占全省比重為 4.58%，人口年均增長率為0.47% ， 2016年城鎮化率49.38% 。 3、城市地位 許昌是漢魏帝都，華夏文明的重要發祥 地，歷史文化名城，經濟強市；生態資 源豐富、工業基礎雄厚，被譽為花木之 都、煙草王國。 許昌市 5 【經濟人口】許昌市2016年GDP2353億元，處于河南省第四名，常住人口438 萬人，中低水平，許昌城
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