1、翠湖科技園地塊項目 推廣策略思考 市場開篇 2016年1月至今，海淀區普通住宅新增供應面積37.2萬，成交面積47.9萬， 供求比0.77，供不應求 成交均價雖有波動，但穩步上升，2017年4月成交均價高達83882元/ 進入2017年海淀區供給緊縮明顯，1-8月供應面積僅為4.8萬，普宅市場日益稀缺。 90以下產品中80-90兩居為供應和成交主力，90以下三居產品市場空白。 2016-2017年海淀土地供應 普宅供應： 別墅供應： 2016年1月至今，海淀區別墅無新增供應，成交面積1.5萬，若項目以別墅產品 入市，可有效填補海淀別墅稀缺資源。 成交均價整體呈現上升趨勢，2017年8月價格高達
2、96000元/。 當前區域內疊拼產品整體較少，成交量不高，220-320戶型是市場熱銷。 2016-2017年海淀土地供應 結論： 目前為止， 海淀住宅項目均為供不應求狀態。 1）本案：國瑞+中鐵建+碧桂園以58.08億元，自持36%，成功拿下該地塊，溢價率20%， 但地塊受7090及限價政策約束。 2）競品地塊：萬科+平安以18.055億元奪得海淀區翠湖科技園6019、6020地塊，自持 44%，溢價率15%。 根據國土局信息，海淀翠湖科技園6019、6020地塊起始價15.7億元，建筑面積 104288平方米，重點在于，該地塊無償還建面積為55019平方米，住宅面積僅 49269平方米。據
3、克而瑞測算，剔除無償還建面積后，綜合樓面價31866元/平方米。 區域直接競品地塊供應（萬科+平安） 結論： 萬科+平安為本案相毗鄰的競品地塊，因有一半左右的無償還建面，并且其自 持比例較高，其可售貨量不多，可售商品房面積約為3萬左右，可銷售產品 形態預估為純別墅或別墅+小高層產品。 （按目前獲取資料來看，其地塊可售價格和7090政策暫定并無限制，故推測 可售產品部分價格漲幅程度應會超過本案，本案占有價格優勢。） 此項目為共有產權住房，項目申購時間為2017年12月28日上午10點至2018年1月 11日下午17點。 其項目總建筑面積約9.1萬，共有產權房建筑面積約5.28萬。套型主要為78 兩居13套、89兩居603套，總套數為616套，含全裝修費用，均價為3.5萬元/ 。 第一批：70%房源為海淀及北京戶籍無房家庭配售。 第二批：30%面向符合北京限購條件及在海淀工作的無戶籍無房家庭配
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