1、 1 三線城市商業地產營銷策略 首先我們對各種形式的城市劃分標準進行一下梳理并統一確認一次： 根據房地產行業在全國城市 發展的狀況和公開的流行說法，通常我們把房地產行業的發軔地區和最發達的城市如北京、深圳、廣 州和上海劃分為一線城市；而把天津和一些發達的省會城市如杭州、成都、沈陽、濟南等及一些沿海 開放城市如大連、青島等劃分為二線城市；習慣將地級市甚至一些落后省會城市如青海、呼和浩特等 劃分為三線城市；毫無疑問縣級市和縣城就是我們所謂的四線城市了。 三線城市的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一二線城市有著本質的區別，其營銷策略與推廣 方式也大相徑庭，所以很多在一線城市有過輝煌業績的代理公司曾在
2、三線城市栽過跟頭，最后煞羽而 歸。我們智盟時代的幾個策劃人曾在省內各地做過些項目，也逐漸形成了自己的一些心得與體會，今 日寫來與大家交流。 目前，三、四線城市的開發特點和贏利模式突出表現在以下幾個方面： 1、做“名片”式住宅項目，制造小“富人區”。此類住宅項目的最大賣點就是做成全城頂尖的 小區，創造一種全新的生活方式，將城里最有權和最有錢的金字塔人士一網打盡。價格通常能上沖 1520。眾多一、二線城市的開發商第一次到三、四線城市做項目，大都走上這條路子。 2、以商業為主要贏利點。一種表現是：幾乎所有的住宅小區都最大限度地增加商業面積，大多 拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商
3、鋪賺。有得城市甚至出現“剝皮建筑” 的奇特現象即只蓋臨街住宅，里面不動，因為臨街能出商業面積。第二種表現是：很多地方出現了大 型商業項目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產權商鋪吸引了大量投資者。 注意：三、四線城市中的頂級住宅小區、中心區商鋪兩種物業的利潤率甚至達到一、二線城市的 水平，一個地、縣級市黃金地帶的臨街底商賣到每平方米 1 萬元左右早已屢見不鮮。 3、規模制勝。15 萬的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤 了。規模一大，就能得到很多優惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當可觀了。 在對此類城市的特點有了大致的了解后，我們對在這類城市操盤的理解如下。 首先，每個城市都有自己的獨特性。城市發展情況、城市的經濟特點和媒介環境等不盡相同，必 須深入進行市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區的樓市發展脈絡，深入理解樓市的發展 處于哪一個階段，了解
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