大型商業中心物業全產權化投資品種設計模式探討方案.doc
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大型商業中心物業全產權化投資品種設計模式探討方案.doc
1、大型商業物業全產權化投資品種設計模式探討大型商業物業全產權化投資品種設計模式探討 大型商業物業全產權化投資品種是指將一個大型商業物業所 有的營業面積，按市場細分原理設計成返租回報率高低不同、返 租期長短不一的產業投資品種。 目前全產權式設計多數用于中小型商業物業，而對于大型商 業物業，尚沒有先例。原因可能有二個：一是業內人士普遍認為 商業物業部分產權化存在很大的后遺癥，全產權式的后果將更加 不堪設想；二是缺乏商業物業投融資與盈利模式設計專才，而這 些設計人員必須同時掌握投資學、零售學、房地產開發經營等專 業知識及操作技能，才可能設計出合理的投資品種。 全產權化模式存在的可能性 眾所周知，開發大
2、型房地產需要巨額的資金， 而自 2003 年 6 月央行出臺 121 號文件之后，房地產開發鏈條中的貸款、土地儲 備貸款等方面的信貸門檻提高了，房地產商不得不尋找更多的融 資渠道和手段，不能光吊死在銀行貸款這一棵樹上。在房地產基 金尚未興起的情況下，房地產信托作為一種新的融資方式，很快 成為開發商追求的方式之一。但是，由于相關信托管理法規的限 制，整個信托規模相當有限，可謂杯水車薪，眾多房地產商難以 得到所需的巨額資金。因此，房地產商在這種銀根緊縮狀況下， 只能在營銷手法上做文章，將自己的項目設計成類似金融投資的 產業投資品種。當然，從房地產企業的發展來看，這是下策，但 在資金周轉率極高的中國
3、房地產開發企業中也可能是正常現象。 據摩根大通調查研究表明，中國大陸跟香港的房地產公司在經營 模式方面存在明顯的差別。2002 年中國大陸房地產行業的平均資 產周轉率為 0.33 倍。 而 2002 年香港長江實業有限公司、 恒基兆業 地產有限公司、新鴻基地產代理有限公司的資產周轉率分別只有 0.04 倍、0.07 倍和 0.15 倍。由此也可看出，多數大陸地產開發商 的資金實力有限，經營模式也是以售為主。 從中小投資者來講，年回報率在 4%-8%的投資品種是有一 定吸引力的。 看看部分金融投資品種的年回報率（年利率）情況： 銀行人民幣存款利率：三年期 2.52% 3 年期國債：約 2.3% 7 年期企業債券：約 4.2% 1-3 年期房地產信托：約 5% 如果將一個商業地產項目設計成具有不同年回報率（在 4%-8%）和期限（在 310 年）的產業投資品種，在一定條件下， 這些不同的投資品
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