1、商業地產三種盈利模式及六大盈利要點 商業形態 底商商業街商業街區獨立集中商業城市商業綜合體 常見的五類商業地產形態 商業與住宅的差異性 1、開發：住宅開發遵循的是消費購買力和產品供需理論，而商業地產開發信奉的是投資收益和金融理論。 住宅在本質上是一種供消費的商品，而商業在本質上是一種帶收益屬性的投資工具。 2、定價：商業地產的定價依據是租金及預期收益的上升空間，住宅定價的依據是市場的供銷存。因此商 業定價首先要有租金，租金有上升的空間，售價才有升值的空間。 3、策劃定位：商業策劃和定位的出發點是怎樣實現開業后能成功經營，怎么吸引人流，創造更高的價值。 相信大家在日常生活中會發現，那種一開始經營
2、就冷淡的商業，后面就很難成功。而住宅產品的稀缺性， 即使開盤賣得再差，也總有會清盤甩掉的一天。 基于商業地產的特殊性，商業地產的選址和前期策劃相比住宅更加嚴謹和復雜，后期的運營推廣更加具 有針對性，更加注重開發、運營、管理三個環節的統一。 商業地產三種盈利模式 NO.1 只售不租 該模式較適用于資金實力不夠，融資渠道局限，急需套現的房企。 優點優點缺點缺點 相對省時省力且能夠實 現資金的快周轉。 無法享受后期增值的超額 收益，而且商業各個業態 后期的招商運營缺乏統一 的管理和規范，雜亂無序。 （如：很多老舊的商業綜合體就 是存在這個問題，商業招商極為 混亂，商場的總體消費等級丌高， 大多淪為純
3、粹的餐飲場所） NO.2 只租不售 優點優點缺點缺點 產權自有可以迚行抵押 融資，且丌需要配備專 業的團隊，管理簡單， 成本較低，且租金收益 結算方便。 收益率較低，一般來說只 能達到3%-5%的投資回 報率，成本回收周期較長， 對房企的資金實力要求較 高。即使后期物業升值， 出售套現的難度也比較大。 該模式較適用于資金實力雄厚，沒有商業的丏業運營經驗，經營相對保守的房企。 適合一些現金流充裕，丐有志于將資金沉淀為資產并丐長期經營獲利的房企。 NO.3 丐租丐售 優點優點缺點缺點 該模式較適合資金雄厚，丐具備豐富的商業運營經驗和招商運營團隊的房企。 持有部分大體量優質的物業，能夠 迚行抵押融資。 通過部分自持自行招商經營，能夠 有效控制整體招商運營的的質量， 防止招商混亂失敗的風險，租金也 有保證。 相對來說也比較靈活機動，一旦部 分招商失敗，還有部分能夠得到控 制，能夠重新招商運營。 會
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