1、1 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 土地一二級聯動開發模式研究 及案例賞析 2 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 PART 1 一二級聯動開發模式研究 3 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 概念 一二級聯動開發，顧名思義，即由一家企業先后承擔土地開發及其上物業開發兩道工序， 面對土地出讓及物業租售雙重市場的一種開發模式。 征地拆遷土地利用規劃 拿地 土地平整公共配套建設 建筑設計建筑工程產品租售物業管理 土地一級開發 物業二級開發 土地出讓 4 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 歷史沿革 實質上，一二級聯動開發在中國并不是一個全新概念。早在上世紀至本世紀初葉，當時 傳
2、統的房地產項目開發模式就是兩級市場聯動開發。 2004.8.31之后 土地一二級市場被政府清晰劃界。 土地一級開發業務由政府下屬土儲 中心管轄，房地產開發企業僅進行 二級物業開發，不再承擔土地一級 開發任務。 國土資源部、監察部下發關于繼續開展經營性 土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作 的通知(71號令) 主旨：土地協議出讓土地招拍掛； 土地整理儲備中心橫空出世，橫亙在土地 市場與房屋市場之間 8.31 大 限 傳統的房地產開發模式基本上都屬于 土地、房屋兩級市場聯動開發。即開 發商尋求協議出讓的土地，然后獲得 土地開發權，再進行房屋開發。 土 地 價 格 2004.8.31之前 5
3、克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 發展現狀 在現實發展中，由于市國土局直屬的土儲中心已難以滿足高速城市化所帶來的巨量土地 一級開發需求，這為房地產企業進入土地一級開發領域分取一杯羹撕開了裂口。 土儲中心們的“各種缺” “貧困縣” 也要建新城 河南魯山縣財政不到5億元/年， 計劃建設城南新區12平方公里， 投資額將近60億元。 寧夏海原縣地方財政5952萬元， 上級補貼1.5億元，計劃建鳳凰山 新城30平方公里，總投資32億元。 “100人” 也要建新城 北京市土儲中心定員編制100人， 其中項目開發僅3個組別，共計 70人。 除了組織實施和管理北京市土地 一級開發外 ，該中心還承擔土地 儲備、組織土地招拍掛、管理土 地交易市場等職能。 “非專業” 也要建新城 土儲中心屬國土局直屬機構，并 無工程建設、等相關一級開發專 業資質。 大量工程建設等任務實際上采用 BT、BOT等形式外包給工
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