1、 車位銷售的法律研究 物權法規定的：“建筑區劃內，規劃有于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租方 式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?條文包含四點意思，分析如下： 首先，小區內車位（庫）的權屬絕大部分應屬于約定專有使用權。除了可單獨發放房屋產權 證的少量車庫之外，絕大多數的車位（庫）因為建在共有的空間范圍內，而且開發商和業主 對土地都只有使用權，因此，無論是開發商還是業主對這類的車位（庫）都不具有所有權， 他們所擁有的只是一種約定的專有使用權。 由于開發商支付了所開發
2、地塊的地價款， 投資開 發了地下室、 架空層， 且這部分的空間面積并沒有計入業主所購買的商品房的公攤建筑面積 里，因此，開發商便擁有了通過合同約定確定車位（庫）專有使用權的權利。不過，對于屬 于業主生活利用上不可或缺的共用部分，如小區道路、綠地上所設立的車位，開發商、業主 委員會和物業均無權設立車位（庫）專有使用權。但可由業主委員會根據業主公約委托小區 物業公司采取不固定使用主體、臨時性使用的方式進行處置。 其次，小區業主對小區內規劃配建車位（庫）具有優先購買權。由于根據相關行政部門批準 同意的小區總平、 單體方案及小區建筑功能標識， 一定數量的車位系為小區內業主們的生活 需要所配建的，因此，
3、當開發商的樓盤銷售率未達到一定標準前，小區內根據規劃配建的車 位（庫）就只能銷售給本小區的業主（即購房者及其直系親屬） 。如果樓盤的銷售尚未達到 相應的標準，開發商即使將小區內配建的車位（庫）銷售給小區外的居民的，這種銷售合同 也應當被認定是無效的。當然，小區內業主購買車位（庫）的數量也必須受到相應的限制。 除此之外，開發商建設的小區規劃配建之外的車位（庫）應不受此規定的約束和限制。 第三，車位（庫）的歸屬分成法定共有和約定專有兩種類型。按照物權法的規定，凡屬 于占用業主共有的道路和綠地用于停放汽車的車位不屬于開發商所有， 而屬于業主共有。 對 于這類的停車位開發商和物業均不能進行處分， 而只有業主大會才有權通過法定或約定的程 序進行處分。而除此之外的，地上、地下和架空層車位則屬于當事人約定所有之列。也就是 說，只有當開發商在商品房買賣合同中明確約定地上、地下、架空層車位（庫）歸開發 商所
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