1、1 2021 年房企融資壓力問題分析 植信投資研究院植信投資研究院連平、黃春華連平、黃春華 當前，房地產融資政策趨向收緊，從需求端到供給端， 從各融資渠道分項收緊到總量把控，其重點是控制房企有息 負債增速。銀行借款、債券、非標等融資渠道持續收窄，房 企現金流不得不更多依賴銷售回款。 銷售回款與房價關系如何？“三道紅線”所隱含的有息 負債整體增速上限是多少？“三道紅線”下房企現金流壓力 如何？銀行借款、債券、非標各融資渠道到期償還壓力又會 怎樣？如何平衡好有息負債增速與銷售回款增速的關系？ 等等問題，市場十分關注。 一、一、 實施實施“三道紅線三道紅線”之兩大必要性之兩大必要性 “三道紅線”具體
2、為紅線一：剔除預收款后的資產負債 率大于 70%；紅線二：凈負債率大于 100%；紅線三：現金短 債比小于 1 倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地 產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融 資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降 低一檔，上限增加 5%。即如果“三線”均超出閾值為“紅色 檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加； “二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得 超過 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年 2 增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過 15%。 表
3、表 1“三道紅線三道紅線”融資新規融資新規 四個檔次及對應有息負債增速四個檔次及對應有息負債增速踩線情況踩線情況 紅色檔，有息負債不得增加全部“踩線” 橙色檔，有息負債規模年增速 5%兩項“踩線” 黃色檔，有息負債規模年增速 10%一項“踩線” 綠色檔，有息負債規模年增速 15%全部指標符合監管層要求 來源：公開資料整理，植信投資研究院 如果房企嚴格執行“三道紅線”監管要求，那么房企有 息負債增速最高也只能為 15%。出臺如此嚴格的房企融資政 策，主要基于兩方面因素：一是房地產行業杠桿率偏高，高 達 80%，也是杠桿率上升最快的行業之一。房企的高杠桿率 易引發市場較大的波動，一旦融資規模快速收緊可能導致部 分杠桿率較高且資金周轉能力較弱的房企出現現金流斷裂 的風險，可能引發房企與銀行、信托、第三方財富等相關聯 機構和債券市場的交叉違約，進而產生較大的市場波動和金 融風險。 3 數據來源：W
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