2019年吳樾東方別墅項目推廣策略提報方案.pdf
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2019年吳樾東方別墅項目推廣策略提報方案.pdf
1、超級鎮營銷啟示錄 吳樾東方項目整合推廣傳播思考 梅村 典型超級鎮市場 面子 問題 就是本質問題 超級鎮的市場現象一 經驗談-溫州的邊緣小鎮 碧桂園天璽 面子問題 可以讓房價高達21000 也可以讓一塊大理石引發一場風波 超級鎮的市場現象二 關注 產品 多過關注環境 經驗談-天宸府 我們以為“河岸公園”值錢 塘下鎮的人不認同 超級鎮的市場現象三 跟風 熱市非理性熱 淡市非理性淡 市場好的時候，天璽突破兩萬 市場冷的時候，天宸府1萬6，卻陷入集體觀望 超級鎮的市場現象四 非大城市邏輯 大城市式營銷 必然水土不服 重地推 重活動 重戶外 線上立形象 線下真銷售 老帶新+活動拉客 促銷助進轉化 前期
2、回看 就文化講文化，缺講“文化面子+高端形象” 海邊的人不向往海，北方人不向往雪 當競品都在講吳文化的時候， 如何激發梅村人的身份意識，心理認同，地位驕傲才是關鍵1 2 費用有限，產品價值未深挖與深度傳播 推廣上，常規區域與園林解讀為主，產品真正于競品PK的價值亮點沒能體現出來, 戶型體驗缺乏引導,基本依賴于客戶現場的個人體驗, 而產品現場客觀體驗又存在一定不足. 3 淡市之下,調價促銷,影響市場信心 降價動作,會影響并縮窄“老帶新”渠道，并波動業主信心 導致老業主不太敢推介項目給周邊好友。 4 客戶集中于梅公館買家+剛需客 整個前期打法就是肉搏戰,拼地段拼價格拼渠道面 沒能打出項目溢價值,當
3、渠道客源與強地緣客消化差不多后, 項目銷售逐步接近瓶頸.市場沒有真正打開. 2019 機遇 1、市場回暖，中海調價，減少分流壓力 2、保利操盤，新的資源引入，有機會成為煥 新價值的引子，讓市場重新認識本案！ 2019營銷工具組合 廣告：樹形象面子 案場：銷售邏輯大過天 轉化：促銷手段 活動：到訪引爆 項目價值邏輯 為什么留 在/選擇 梅村？ 一、為什么留在梅村？ 從“被分流”到“導流”，憑什么？ 被忽略卻意義重大的地鐵-4號線&5號線 梅村從此融入：無錫的黃金環線 由地鐵帶來的土地平權 梅村從此擺脫“自給自足”的狀態，加入了無錫主城格局 無錫 東站 無錫 中心區 金匱 公園 梅村 對梅村人而言，區域信心就是天生的購買理由 對周邊鴻山等無地鐵區而言，我們具有強大的吸引力！ 而對于中海項目，我們也有區域背書于之PK！ 梅村名校全無錫有名，孩子的未來怎能忽視 對周邊鴻山項目而言，留在梅村的理由,
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