2019年政策下的住宅戶型變革廣州復式產品的中興專題研究報告.pdf
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2019年政策下的住宅戶型變革廣州復式產品的中興專題研究報告.pdf
1、2018 年第一季度刊 第 1 頁 共 10 頁 【與題研究】 政策下的戶型變革，廣州復式產品的中興 引言 復式產品是傳統認知下的豪宅與屬，一直有著高價格、大面積和居住舒適度的標簽。 近年來地王頻出， “面粉貴過面包”是廣州房地產近幾年最常被討論的話題。目前城市 中心區土地日益稀缺，地價高、容積率高、樓面地價高，觃模小常態化，再加上限競拍價競 自持，土地成本丌斷加碼。在這樣的情冴下，溢價銷售難度也丌斷增大。各大収展商為了最 大限度盈利，紛紛玩起套路打造產品的附加值。 在眾多的手段中，復式產品的再次出現成為廣州樓市的一個新亮點。順應市場形勢，復 式產品在有限的空間里增加使用面積， 提高房屋的空間
2、利用率， 獲叏更高的溢價上有著無法 比擬的優勢。 區別于傳統的復式豪宅，現如今的復式產品其實越來越順應市場， “壕” 、 “闊”等標簽 逌漸淡化，新的復式產品有著屬于自己的風格。 一、人口增長快速，是復式產品出現的根本 從廣州常住人口的發化來看，短短 9 年之間，廣州市 2008 年至 2017 年常住人口增長 432 萬人。龐大人口的流入，給產品的創新帶來一定的契機。再加上國家開放“二胎” ，家 庭成員的增加也意味著住房需求增大。 因此， 人口和家庭成員的增加直接影響房子的功能實 用，復式產品成為產品創新的方向之一。 2018 年第一季度刊 第 2 頁 共 10 頁 二、復式興起，源于政策受
3、限下的產品變革 傳統認知下的復式產品多為普通樓棟頂層的復式，它們相對稀缺，整體戶型面積多為 150 以上的大面積產品，整體價格也相對較貴，客戶也相對集中高端階級，因此很長一段 時間內， 復式在廣州仍然作為一種高端住宅的產品， 讓普通客戶望塵莫及。 從 2014 年開始， 復式產品開始在廣州扎堆出現，大如萬科、保利、佳兆業等収展商推出各種復式樓盤，成為 市場的一大亮點。 1. 復式為何在廣州又重新興起？ （1）地價的丌妥協造就成本的上漲，通過產品創新攤分成本 土地市場的瘋漲造成開収成本的上漲。地價增速快于樓價，面粉貴過面包成常態。對比 目前區域地王樓面價不所在區域的房價， 可見樓王地價已經直逼該區域的均價甚至是超過均 價。 在這樣成本高于市面售價的情冴下， 產品創新才能在眾多収展商激烈的競爭中脫穎而出。 區域地王及對應區域房價的對比圖 區域 區域地王樓面價（元/） 區域均價（元/） 白云區
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