1、好產品自帶好產品自帶 實效4位1體產品經理服務的特點 樓盤好賣與否， 以前看價格，以 后看產品 房地產新周期基本面 成本控 制能力 產品創 新能力 建筑師對好產品的定義 好看即好賣 成本 不可控 功能 不好用 “市場派”對好產品的定義 同質 形態溢價，產值做大形態溢價，產值做大 合院疊拼洋房高層 總價競爭，指標取勝總價競爭，指標取勝 面積控制贈送得房率面寬 賬面產值 落后 舒適度落后于客戶現有 居住物業 與對手產品思路一樣，競爭無差異 總有一種容易淪為產存品，產值難以兌現 售價太高 產品的性價比，令后期競爭更有勝率。但本身成本高，沒有性價比優勢，怎么辦? 產品定位常遇到的頭疼問題 高價盤，也可
2、以有性價比 實效產品的觀念1 售價比人高的項目就賣得慢么?未必！ 實效有著豐富經驗，性價比不只看價格 性價比理解1：假想為客戶很窮。 80% 產品力 60% 定價 200% 產品力 150% 定價 性價比理解2：客戶是多元的，貴的未必賣得少 實效產品案例：某縣城，剛需都滯銷，改善得到市場認同 90 滯銷 160 暢銷 全縣人口僅25 萬，缺乏進城 農民基數 喚醒縣城居民 的老換新 請朋友回家喝茶的房子 可以容納2-3組家庭聚會 獨立書房，學霸系統 實效案例：完全依靠行銷的市場，以4個會客廳的產品突圍 四廳社交級動 區 贈送露臺 贈送露臺 可變老人 房 酒店級主臥 78-120 紅海 138 疊
3、拼 完全依靠行銷和 價格戰。抓農民 和投資者 抓住當地中高端 客戶的最后一套 房需求 對手優勢明顯對手優勢明顯 區域市場激烈，對手有價格、品牌等若干優勢。掌握定價權。 產品定位常遇到的頭疼問題 從未體驗 過的，才 有定價權 實效的產品觀2 武侯金茂府：地價1.72萬，對面1.6萬，要實現3w的價格預期 對手的邏輯：30+全建制家庭。重視晚上睡眠功能 40+（人生最巔峰時刻，同時家庭結構變輕） 以巔峰期的生活方式，首開成功，并奠定成都主城區3W的價格預 期 競爭太激烈 競爭激烈，自己明顯處于某一方面的劣勢。 產品定位常遇到的頭疼問題 樓盤與樓盤的 價格差，是生 活方式差 實效產品觀3 3 基于顧客的估值模型，為開發找到新出路 地段差 形態差 配置差 服務差 主城別墅貴 主城電梯次 郊區別墅再次 郊區電梯低 生活方式高級 生活方式中級 生活方式初級 生活方式低級 門對門兩個價 次口岸打敗好口岸
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