1、容積率拆分及產品排布 策劃顧問部 2013年5月 目 錄 容積率拆分 1 容積率拆分方法及案例 2 產品排布方法及案例 4 產品排布 3 3 容積率拆分及產品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 = 總建筑面積 用地面積 建筑面積=1倍用地面積 建筑面積=1倍用地面積 建筑面積=0.5倍用地面積 容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑 物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。 紅線內可建設用地面積 4 容積率的概念的說明 產品策劃基礎知識容積率與產品形態 容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標； 容積率指標中所指的總建筑面積，一般是
2、指的地上建筑面積，地下 建筑面積一般丌計入容積率指標計算中； 觃劃設計條件給定的容積率指標的約定，一般是小于等于某一數值； 容積率指標中的總用地面積，一般是指凈面積，即可建設用地面積。 容積率拆分容積率的概念 5 用地紅線與可建設用地 項目地塊 東西向道路 南 北 向 道 路 代 征 道 路 代征道路 代征綠化 代 征 綠 化 其他項目 其他項目 保留 容積率拆分容積率的概念 6 一般情況下，建筑產品形態不容積率有一定的對 應關系 容積率= 地上總建筑面積 用地面積 容積率指標與相對應的產品形態 容積率指標 0.5 0.50.7 0.71.0 1.01.6 1.62.1 2.1 對應的產品形態
3、 獨棟/雙拼別墅 聯排別墅 疊拼+聯排 多層住宅 小高層 高層 容積率拆分項目平均層數與容積率拆分 7 住宅項目平均層數 如何估算給定容積率指標下的住宅項目平均局數？ 通常，觃劃意見書除了給定容積率指標，還會給定建筑密度、建筑限高等相關指標； 如果根據簡單的算法，建筑平均局數很容易得出： 平均層數 = 地上總建筑面積（用地面積 x 容積率） 樓層平均面積和（用地面積 x 建筑密度） = 容積率 建筑密度 基底面積一般大于樓局平均面積 丌是所有單體都能做到相同局數 其他因素的影響，如日照、退線等 修正！ 容積率拆分項目平均層數與容積率拆分 8 建筑平均層數 建筑平均層數 平均層數 = 容積率 建筑密度 x 日照間距系數 x 樓層修正系數 樓層修正系數 樓局修正系數的數值范圍約為：0.61.0 容積率拆分項目平均層數與容積率拆分 9 拆分容積率 什么是容積率拆分？ 通常，給定的一定數值的容積率
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