1、第一章第一章 房地產開發前期策劃房地產開發前期策劃 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程 可行性 研究 價格定位 開發周期 銷售周期 經濟效益 分析 推廣方案 項目研究 市場定位 客戶定位 產品定位 地塊地塊產品方案產品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 市場分析 市場預測 收入、成本、費用預測 財務評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風險評估 宏觀市場、區域市場宏觀市場、區域市場 供給預測、需求預測、價格預測供給預測、需求預測、價格預測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理 費、稅費等費、稅費等
2、 靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率 動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平 衡狀態利潤為零的點衡狀態利潤為零的點 反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變目標值的變 化百分比參數值變動的百分比化百分比參數值變動的百分比 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的 概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描概率分布，從而對方案的
3、經濟效果指標做出某種概率描 述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷 1.1 可行性研究可行性研究 1.1可行性研究可行性研究市場分析市場分析 （1）市場宏觀分析（）市場宏觀分析（PEST） （2）市場中觀分析（行業分析）市場中觀分析（行業分析 即定位分析）即定位分析） （3）市場微觀分析（競爭分析）市場微觀分析（競爭分析） 1.1.1市場宏觀分析市場宏觀分析(PEST分析分析) PEST分析即總體環境分析，即宏觀環境分析。 PEST四個英文字母是政治（politics）、經濟（economic）、社會（ society）、技術（technology）的首字母。 通常采用矩陣式的方法，就是在坐標中分成四個象限。如拿政治和經 濟兩個做坐標，政治環境和經濟環境都好的情況下，就應該發展。政 治環境和經濟環境都不理想的情況下，就不能發展。 環境一個好一個不太好時
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