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“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議方案.pdf

  • 資源ID:156653       資源大小:387.04KB        全文頁數(shù):4頁
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“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議方案.pdf

1、1 “工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議 一、“工業(yè)地產(chǎn)”限制分割銷售轉讓原因 我國房地產(chǎn)管理主要法規(guī)中華人民共和國土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地 使用權出讓和轉讓暫行條例、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華 人民共和國物權法 等, 均沒有禁止 “工業(yè)地產(chǎn)” 分割轉讓規(guī)定。 自然資源部 (原 國土資源部)有關行政規(guī)章中也沒有限制“工業(yè)用地”分割轉讓內(nèi)容。只是地方 政府在行政管理實踐中,對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉讓持謹慎立場,原則上不允 許工業(yè)用地使用權分割出讓。原因如下: (一)許多“工業(yè)地產(chǎn)”項目,系地方政府招商引資,違規(guī)低價(甚至零地 價)出讓國有土地,以開辟政府財稅來源和解決地方

2、就業(yè)為目的。如允許投資者 (開發(fā)商)對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓,將可能使地方政府預期目的無法達到,投 資者(開發(fā)商)以較低成本通過市場銷售獲得較高土地收益。 (二)“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓將影響原工業(yè)用地控制指標。工業(yè)用地出讓時 是按照其控制指標體系,設定單位面積投資強度及生產(chǎn)、生活配套設施的指標, 分割轉讓將使得上述指標無法落實,簽訂的土地出讓合同的內(nèi)容得不到落實。 (三)“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓為投資者(開發(fā)商)或買受人實際改變原土地 用途提供可能。如投資者(開發(fā)商)將辦公樓、車間、職工宿舍進行分割轉讓, 則辦公樓、職工宿舍將可能會由原來的工業(yè)用地變成商業(yè)用地和住宅用地。雖然 土地用途改變要經(jīng)過政府批

3、準,但未經(jīng)批準的變更屢禁不止,管理難度很大。 (四)“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓也可能對土地市場秩序造成沖擊。雖然工業(yè)用 地也實現(xiàn)招掛拍, 但競爭程度遠不如經(jīng)營性用地, 另外工業(yè)用地還享有優(yōu)惠政策, 2 取得成本比較低。如果通過分割轉讓將原工業(yè)用地變成經(jīng)營性用地,不僅規(guī)避了 經(jīng)營性用地招拍掛,造成不公平競爭,而且在按市場價補繳出讓金時,人為因素 過多,容易產(chǎn)生腐敗,不利于土地市場交易秩序,造成地方政府土地收益流失。 所以政府態(tài)度是不愿意分割轉讓,或有條件允許投資者轉讓,確保政府招商引資 的預期目的實現(xiàn)。 二、“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉讓的地方探索 全國各地“工業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展程度不同,對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓的理解和認 識程度不同,導致地方政府管理要求不盡相同。 (一)杭州是對工業(yè)用地分割轉讓的規(guī)定。 一直以來,杭州市對“工業(yè)用地”分割轉讓采取高壓禁止政策,限制了存 量土地資源優(yōu)化和市場化配置程度。2014


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