“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議方案.pdf
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“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議方案.pdf
1、1 “工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓、銷售的法律風險防范措施和建議 一、“工業(yè)地產(chǎn)”限制分割銷售轉讓原因 我國房地產(chǎn)管理主要法規(guī)中華人民共和國土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地 使用權出讓和轉讓暫行條例、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華 人民共和國物權法 等， 均沒有禁止 “工業(yè)地產(chǎn)” 分割轉讓規(guī)定。 自然資源部 （原 國土資源部）有關行政規(guī)章中也沒有限制“工業(yè)用地”分割轉讓內(nèi)容。只是地方 政府在行政管理實踐中，對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉讓持謹慎立場，原則上不允 許工業(yè)用地使用權分割出讓。原因如下： （一）許多“工業(yè)地產(chǎn)”項目，系地方政府招商引資，違規(guī)低價（甚至零地 價）出讓國有土地，以開辟政府財稅來源和解決地方
2、就業(yè)為目的。如允許投資者 （開發(fā)商）對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓，將可能使地方政府預期目的無法達到，投 資者（開發(fā)商）以較低成本通過市場銷售獲得較高土地收益。 （二）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓將影響原工業(yè)用地控制指標。工業(yè)用地出讓時 是按照其控制指標體系，設定單位面積投資強度及生產(chǎn)、生活配套設施的指標， 分割轉讓將使得上述指標無法落實，簽訂的土地出讓合同的內(nèi)容得不到落實。 （三）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓為投資者（開發(fā)商）或買受人實際改變原土地 用途提供可能。如投資者（開發(fā)商）將辦公樓、車間、職工宿舍進行分割轉讓， 則辦公樓、職工宿舍將可能會由原來的工業(yè)用地變成商業(yè)用地和住宅用地。雖然 土地用途改變要經(jīng)過政府批
3、準，但未經(jīng)批準的變更屢禁不止，管理難度很大。 （四）“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓也可能對土地市場秩序造成沖擊。雖然工業(yè)用 地也實現(xiàn)招掛拍， 但競爭程度遠不如經(jīng)營性用地， 另外工業(yè)用地還享有優(yōu)惠政策， 2 取得成本比較低。如果通過分割轉讓將原工業(yè)用地變成經(jīng)營性用地，不僅規(guī)避了 經(jīng)營性用地招拍掛，造成不公平競爭，而且在按市場價補繳出讓金時，人為因素 過多，容易產(chǎn)生腐敗，不利于土地市場交易秩序，造成地方政府土地收益流失。 所以政府態(tài)度是不愿意分割轉讓，或有條件允許投資者轉讓，確保政府招商引資 的預期目的實現(xiàn)。 二、“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉讓的地方探索 全國各地“工業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展程度不同，對“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓的理解和認 識程度不同，導致地方政府管理要求不盡相同。 （一）杭州是對工業(yè)用地分割轉讓的規(guī)定。 一直以來，杭州市對“工業(yè)用地”分割轉讓采取高壓禁止政策，限制了存 量土地資源優(yōu)化和市場化配置程度。2014
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