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成都頂豪新希望D10東大街地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案.pdf

資源ID：157469 資源大?。?span id="6o4k6re" class="font-tahoma">4.21MB 全文頁(yè)數(shù)：56頁(yè)
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成都頂豪新希望D10東大街地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案.pdf

1、制造新希望的都會(huì)高端線東大街項(xiàng)目的客群和產(chǎn)品定位邊界即任務(wù) 如果這塊地，被保利、綠地、萬(wàn)科拿到，他們會(huì)怎么做？ 1 誰(shuí)在制約我們地塊的“邊界” 以下條件每降低一個(gè)，項(xiàng)目的難度成倍降低 8.01.2萬(wàn) 4.0 城市大平層 6000元小戶公寓 45畝、返還、地形、風(fēng)貌。并非本地塊的限制高容積率高地價(jià)，任何開(kāi)發(fā)商都頭大高容高價(jià)的邊界制約，以當(dāng)前市場(chǎng)條件項(xiàng)目面臨“雙陷阱” 面積做大單價(jià)上升總價(jià)失控面積做小總價(jià)控制單價(jià)失守投資人得到賬面利潤(rùn) 投資人賬面利潤(rùn)都沒(méi)有單層面積650平，T2則過(guò) 300平單層面積650平，100平則 7戶精裝往2.5萬(wàn)以上突圍 500-1000萬(wàn)

2、；1000萬(wàn)以上客群減少，長(zhǎng)銷售周期低舒適度吸引不了高出價(jià) 客戶，總價(jià)限定在200萬(wàn)內(nèi) 單價(jià)2萬(wàn) 如加精裝，則是虧損。保利萬(wàn)科做這塊地，也會(huì)通過(guò)樓層做戶型配比，讓大小面積分樓層控制配比。其結(jié)果是：?jiǎn)芜x擇單陷阱，雙選擇雙陷阱。但通過(guò)調(diào)整戶型配比，為營(yíng)銷后市操作提供了靈活度。也即難度轉(zhuǎn)嫁營(yíng)銷，通過(guò)時(shí)間換空間。樓王，一層一戶。 1500萬(wàn)拉高檔次 T2，350平套房， 1000萬(wàn)級(jí)。 T3，200平4房，600 萬(wàn)級(jí)。 T6，90-180平， 200-400萬(wàn)級(jí)。總價(jià)失控單價(jià)失守東大街地塊的 “核心題目” 找到一種產(chǎn)品形態(tài)，面積有大小差別，但是單價(jià)一樣。 2.8 萬(wàn) 90

3、平 180 平 260 平 300 平也即撕破我們心中共同的一張畫面長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)人教育市場(chǎng)，別墅最好，板樓其次，塔樓最差。所以市場(chǎng)也反過(guò)來(lái)教育我們，高梯戶數(shù)就是低價(jià)值。 T2T4T6 成都市的三種高層豪宅經(jīng)驗(yàn) 經(jīng)驗(yàn)即負(fù)擔(dān) 2 以下三種高層豪宅，定位和價(jià)格獲得了市場(chǎng)認(rèn)可主流大平層華悅府麒麟薈 “絕望”的主流大平層代表樓盤譽(yù)峰、城南1 號(hào)、錦天府、濱河灣、西派瀾岸等人群中產(chǎn)以上階層的家庭化需求產(chǎn)品圍合中庭社區(qū)， 180以上4房，學(xué)區(qū)資源，城市地段。 300-500萬(wàn) 土地邊界城市資源， 50畝以上容積率3以下。樓面地價(jià)不超過(guò)1萬(wàn) 全成都開(kāi)發(fā)商都在找這樣的地。土地邊界一定被打破 “沒(méi)法學(xué)”的華悅府不能學(xué)習(xí)華悅府的產(chǎn)品貴的原因 1萬(wàn)的精裝標(biāo)準(zhǔn)； 300平以上；酒店級(jí) 大堂因?yàn)檫@個(gè)地段賣什么都貴天府大道門面，金融區(qū)核心，中央公園，

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