特定容積率條件下的住宅產品組合突破性思考方案.pdf
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特定容積率條件下的住宅產品組合突破性思考方案.pdf
1、Code of this report | 1 Shanghai 07.2012 破 局 特定容積率條件下的產品組合突破性思考 北塊H18m 南塊H12m 題目： 地塊容積率等指標限制產品組合空間，（容積率1-1.2，限高：北塊H 18m，南塊H12m） 難點： 物業類型限制性高，（P1花園洋房、P2疊加、P3聯排、P4雙拼 ） 雙重指標限制，排布較為局促，品質很難體現 各種組合（P1、P1+P3+P4、P1+P2+P3+P4）無法達到利潤目 標 突破口： 打破容積率框架限制，低容積率產品實現利潤目標，用補足容積率方 式來滿足指標條件。 確定用地指標 分析項目資源 項 目 認 識 市場機會挖掘
2、 物業發展情況 市 場 研 究 地塊核心問題 項目突破口 理 順 基 礎 信 息 可 能 的 物 業 類 型 物業類型篩選依據？物業組合及方案確定？ 利潤最大化 開發風險 各 物 業 類 型 組 合 跳躍型 連續型 單一型 各 物 業 類 型 組 合 測 算 未完成目標 完成目標 突 破 限 制 創 新 組 合 綜 合 比 選 并 確 定 方 案 產品組合論證模型 常 規 思 維 確定用地指標 分析項目資源 項 目 認 識 市場機會挖掘 物業發展情況 市 場 研 究 地塊核心問題 項目突破口 理 順 基 礎 信 息 可 能 的 物 業 類 型 物業類型篩選依據？物業組合及方案確定？ 利潤最大化
3、 開發風險 各 物 業 類 型 組 合 跳躍型 連續型 單一型 各 物 業 類 型 組 合 測 算 未完成目標 完成目標 突 破 限 制 創 新 組 合 綜 合 比 選 并 確 定 方 案 產品組合論證模型 常 規 思 維 尋找 本體分析 區域屬性 從城市房地產市場發展及政 府規劃方向來看， 項目區域不屬于城市主流發 展方向 北區 西區 南區 東區 老城區 本案 新城西區 揚州房地產板塊劃分 大學城 第二城 目前，項目區域內存有大量工廠，工業區形象比較深刻；但區域內揚子津生態園的規 劃與落地，可以對沖掉部分區域工業區形象所帶來的不利影響，為項目發展所借勢 金地藝境 本項目 揚子津科教園 吳州西路 揚子江南路 工廠 工廠 工廠 揚子津生態園 高旻寺 揚子津生態園規劃 定位：揚州城市新綠肺，揚州城南 的“氧吧”，揚州南區體驗生態、 運動休閑生態園 功能定位：三大主題，即植物博覽、 運動康體和休
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