1、宏觀專題報告 西部證券 2020 年 09 月 24 日 索引 內容目錄 一、融資新規對房企籌資現金流的影響幅度 .3 1.1. 融資新規重點監控房企籌資現金流中有息負債規模變化. 3 1.2. 可監控房企有息負債規模占全行業融資市場比例約為 45% .4 1.3. 對上市房企而言，可監控規模占其融資市場比例為 70%.4 1.4. 靜態估算，新規管控上市房企有息負債最高增速為+6.7% .5 二、新規下房企潛在行為分析.6 2.1. 房企短期解決現金短債比不達標問題，行業中長期投資變化未受影響. 6 圖表目錄 圖 1：房地產開發資金來源情況和增速變化. 3 圖 2：房企主要市場籌資資金. 4
2、 圖 3：所有上市房企籌資和投資活動現金流入量 . 4 圖 4：A 股上市分檔統計企業個數（樣本 136 個） . 5 圖 5：A 股分檔房企籌資現金流入占比 .5 圖 6：港股上市分檔統計企業個數（樣本 224 個） . 5 圖 7：港股分檔房企籌資現金流入占比 . 5 圖 8：A 股上市企業中踩線個數（樣本 136 個） . 6 圖 9：港股上市企業中踩線個數（樣本 224 個） . 6 表 1： 房地產融資管理新規. 3 表 2：克爾瑞排名前 50 房企歸檔情況.6 2 | 請務必仔細閱讀報告尾部的重要聲明 宏觀專題報告 西部證券 2020 年 09 月 24 日 “三四五”融資新規的潛
3、在影響分析 2020 年 8 月，央行發文提出重點房地產企業資金監測和融資管理，其中提到房地產融資管理 新規是將房企以“三條紅線”來進行劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。“三條紅線”分別是：1） 剔除預收款后的資產負債率大于 70%。2）凈負債率大于 100%。3）現金短債比小于 1。處于 不同顏色檔內房企有息負債規模增速閾值不同。 融資新規出臺后，資本市場擔心房企籌資現金流會出現明顯收縮，進而影響其開發投資的能力， 對經濟總量形成拖累。因此，本文重點解決兩個問題。1）融資新規對房企籌資現金流的影響 幅度。2）房企在新規下所潛在做出的行為分析，從而判斷房地產投資趨勢。 表 1： 房地產融資管理新規 歸屬檔位 紅色 橙色 黃色 綠色 標準 踩“三條紅線”中的三條 踩“三條紅線”中的兩條 踩“三條紅線”中的一條 未踩線 有息負債規模增速閾值 0% 5% 10% 15% 資料來源：西部證券研發中心
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