1、物業行業發展研究（2）丨未來物企突破盈利“天花板”的核心所在 導讀：2021 年， 十部委通知明確鼓勵物業服務企業探索“物業服務+生活服務”模式， 滿足 居民多樣化多層次居住需求。物業服務企業在做好基礎服務的基礎上，積極圍繞社區里的 “人”、 “物”和“空間”， 布局多樣化的增值服務， 便捷業主生活， 凸顯“最后一百米”價值。同時， 我國的住宅小區具有非常明顯的連片式、高密度、集中化特點，這也使得物業服務企業 布局增值服務具有非常大的潛力。 1. 營收增長12.81%，低于在管面積增速，規模先行，收入可期 規模的擴張為百強企業創收帶來持續增長的源動力， 但近年來， 隨著收并購和市場化項 目拓展
2、增多，百強企業需要一定時間去整合、消化相應項目。2020 年，百強企業營業收入 均值實現 11.73 億元，同比增長 12.81%，首次低于在管面積增速 1.21 個百分點。 圖：2017-2020 年百強企業營業收入均值與增速及管理面積增速情況 通過梳理百強企業的業績增長表現， 可以發現部分企業收入增速與管理面積增速出現剪 刀差的主要原因是：一方面，部分百強企業 2020 年加大收并購力度實現規模快速擴張，但 因并購標的企業多位于中西部地區或三四線城市， 整體物業費水平偏低， 加之并購之后的整 合優化、資源協同沒能及時跟上，增值服務的鋪排無法短時間產生較多收入，而造成營業收 入增長落后于管理
3、規模增長。另一方面，企業外拓項目多為存量項目，物業費相對低于新交 付項目，或受經濟發展水平及地域因素影響，新交付項目物業費均價低，從而拉低了基礎物 業服務收入，此外，隨著百強企業更加深入地進入城市公共服務領域，非住宅項目雖成為規 模發展的重要驅動力之一，但除商辦類物業以外的公共服務項目目前單位面積創收能力較 低。 盡管目前存在收入的變現稍滯后于管理面積的增長， 但隨著百強企業對在在管項目中增 值服務的挖掘，以及充分消化、融合并購后的項目后，未來收入的增長潛力將進一步釋放。 2. 增值服務收入占比呈現分化趨勢，TOP10 企業運營能力明顯優于百強企業 圖：2018-2020 年百強企業與 TOP10 企業收入構成變化 74209.92 88617.51 104015.04 117339.37 5% 8% 11% 14% 17% 20% 0 30000 60000 90000 120000 1
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