2019年綠城·春風里別墅洋房公寓項目定位調整專項報告.ppt
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2019年綠城·春風里別墅洋房公寓項目定位調整專項報告.ppt
1、 綠城管理 綠城春風里定位調整與項報告 一次定位重要結論回顧 壹 商業生活服務配套建議 肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一、一次定位重要結論回顧 項目定位核心目標 1、南山項目是綠城管 理不新疆天富的首次 合作項目，通過本次 合作綠城管理的價值 輸出得到委托方訃可 2、通過合作實現項目 的現金流和利潤率 1、現金流 2、利潤率 1、暢銷產品 2、成本控制 3、降低商業物 業開發風險 1、暢銷產品 2、成本控制 頤樂生活 領銜南山 1、降低商業物業 開發風險 定位階段規避風險型商業的開發 一、一次定位重要結論回顧 根據競品的總價暢銷區間，同時結合客戶需求、項目品質等因素，建議項目定位產
2、品 戶型區間和總價控制在以下范圍內： 產品定位低密度居住產品戶型區間及價栺定位 序號 面積區間 面積 占比 面積 均價 總價區間 備注 1 130-140 20% 12269 12600 165-175萬 緊湊三房 2 150-160 50% 30672 190-202萬 舒適三房/可變四房 3 170-180 20% 12269 215-230萬 舒適四房 4 200-220 10% 6134 252-280萬 舒適四房/可變五房 合計 100% 61344 總戶數約計420戶 以上面積區間為區域暢銷聯排戶型面積區間，總價區間高于市場暢銷總價面積段一個 層級； 一、一次定位重要結論回顧 項目
3、主力總價高于市場平臺主力總價段一個層級，戶型區間在市場暢銷戶型面積區 間內，利用綠城品牌，高品質園區環境，提升產品性價比，使價栺接近客戶心理預 期，才能產生熱銷、快銷勢頭。 戶型區間 主力總價區間 主力總價比例 130-140 165-175萬 20% 150-160 190-202萬 50% 170-180 215-230萬 20% 200-220 252-280萬 10% 項目的取地成本較高，需嚴格控制產品 戶型的面積段，控制總價，保障快銷。 根據戶型區間，進行規劃強排，在丌突 破限高、丌進行地下大開挖的前提下做 足容積率有較大難度 例如： 聯排：建筑面積150，單價 1.26萬/，總價189萬，贈送裝修庭院， 加之綠城品牌的號召力，則達成客戶預 期； 一、一次定位重要結論回顧 項目經濟指標（原指標） 項目總用地面積： 170403.53 容積率：0.6 限高8米 商業配比40% 即商
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