1、青島公司青島公司 2019年3月10日 臨沂城市進入研究報告臨沂城市進入研究報告 Page 1 宏觀層面：省內人口第一，商貿物流業發達，有“北方義烏”之稱，人口吸附力強，城市基本面向好，可階段性布局。 1. 城市定位：商貿物流業發達，物流業發達，有“北方義烏“之稱。 2. 經濟：GDP總量4345.39億，省內第七，增速7.9%，每年呈現強勁的增漲勢頭，產業轉型升級加速，經濟增長動力強勁。 3. 人口： 人口大市，省內第一，人口吸附力強，尤其對于周邊縣市的吸附力較為強勁，未來有獨立成區域核心城市的潛力；2020年中心 城區常住人口控制在260萬人，主城人口提升空間大。 市場層面：政策寬松，市場
2、供不應求，量價齊漲，地產處于快速發展期。 1.政策：當前政策相對寬松，不限購，認貸不認房，購房政策短期內變化不大。 2.市場量價：人口大市，依靠地產紅利期，快速發展，量價齊漲，月度需求逐漸上漲，房地產處于穩步上升階段。 3.狹義庫存：狹義去化周期持續走低，當前不足2個月，庫存告急；廣義庫存約24個月，處于合理范圍內。 4.棚改力度：山東省全國第一，臨沂棚改力度處于省內中游水平，對房地產具有一定的帶動作用。 編制說明 投資策略：掛牌類土地減少，建議以合作類勾地（一二聯動），文旅產業+合作拿地方式進駐；重點突破蘭山區、北 城新區等相對成熟區域；選擇性進駐羅莊區、河東區、經濟開發區。 1、短期投資重
3、點：蘭山區、北城新區，可以合作勾地（一二級聯動）+收并購方式快速突破。 2、中期投資重點：羅莊區、河東區建議以收并購+合作方式選擇體量較大的地塊做中期儲備。 3、長期投資重點：經濟開發區為臨沂向東南發展的儲備區域，當前投資潛力較低，可作為長期儲備區域。 4、機會型投資：臨沐縣、費縣、沂南縣等，城市近郊或者郊區，根據大規劃擇機進駐，如可低價獲取土地則可機會性進駐。 城市量級：四級，投資星級：三星；集團戰略：據市場周期，可階段性布局，重點推薦城市之一。 第一部分：城市基本面 宏觀層面：臨沂人口山東省第一，商貿物流業發達，人口吸附力強，城市基本面向好，可階段性布局。 1. 城市定位：商貿物流業發達，物流業發達，有“北方義烏“之稱。 2. 經濟：GDP總量4345.39億，省內第七，增速7.9%，每年呈現強勁的增漲勢頭，產業轉型升級加速，經濟增長動力強勁。 3. 人口： 人口大市，省內第一，人口吸
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