易居天津天地源一里地塊項目營銷報告方案-109頁.pdf
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易居天津天地源一里地塊項目營銷報告方案-109頁.pdf
1、易居營銷 天津區域 謹呈 2016.02 報 告 脈 絡 本體研究 項目定位 價值加持 細分競爭 細分客戶 2016年市場預判 營銷策略 前言 八八大大里“戰國”時代里“戰國”時代 2015年,天地源首進天津城市核心區, 面對的是八大里紛繁激烈的競爭格局, 我們用四個關鍵詞說明: 八大里區域七盤齊出,全產品線供應,總供應量269萬 河西區域存在眾多分流板塊及干擾項目:新梅江板塊、 陳塘板塊、珠江道樾梅江、大沽路-海河項目 競爭紅海 區域內開發企業多為地產豪門,品牌號召力強,實力強勁; 其中中海、格調、天房深耕天津多年,業內口碑較好,有大 批品牌追隨者;中冶、北大資源品牌號召力則不容小覷。 大牌
2、云集 中海復興九里 天房六合國際 中冶德賢公館 中海寰宇天下 北大資源閱城 格調綺園 八大里區域產品同質化嚴重,綜合體大盤、高層是主流, 居住舒適度與繁華都市感相互博弈,而低密產品較為稀缺。 產品亂戰 高層:市場主流產品面積段96-108;洋房:中海系標準化產品 127-144,公寓:產品面積段53-77 高層:85標準兩室,120-133標準及舒適型三室; 洋房:戶型138+172,墅級面寬,方正格局 高層:122+95+122對比中海96中間戶型,產品力稍差; 洋房:106-145,戶型一般 高層:兩室88-90,三室:91-105,目前主要去化高層; 洋房:少量兩室戶型,去化較快 高層:
3、主打格調產品系,70-144 ; 洋房:大戶型為主,推量少,去化速度一般,主要依賴品牌追隨者 自身劣勢 地塊最小,項目延展性低 品牌力弱,缺乏品牌追隨者 地塊指標 品牌對比 居住用地面積:16703.1 建筑面積:33900 幼兒園用地面積:4225.8 建筑面積:3500 競品:央企、深耕天津市區, 粉絲追隨者眾多 本案:面世津南,初次到訪市區, 客戶認知度低 競爭紅海 大牌云集 產品亂戰 天地源一里 是否要跳入紅海,加入亂戰? 項目應如何站位?如何體現價值?如何實現品牌價值? 獨有價值 發掘項目 地塊小 品牌弱 【內圍】一線臨河,綠道公園圍呵最具生態優勢和最宜居社區 環境價值-千米水岸,近乎私家獨享 【外圍】一道兩河匯集,天津市區絕無僅有的自然資源+城市資源 23公頃臨水綠肺,市民休閑活動空間 黑牛城道景觀大道+兩河- 海河、復興河區域 均質改善型社區,以改善型客戶為主,客戶層級較高,