2008年?yáng)|莞市運(yùn)河?xùn)|1號(hào)住宅公寓商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功案例分析報(bào)告（12頁(yè)）.ppt

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2008年?yáng)|莞市運(yùn)河?xùn)|1號(hào)住宅公寓商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功案例分析報(bào)告（12頁(yè)）.ppt

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。淡市營(yíng)銷(xiāo)成功案例東莞萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào) （2008年5月）世聯(lián)研究案例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字：淡市營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略、產(chǎn)品線(xiàn)冗長(zhǎng)淡市營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略、產(chǎn)品線(xiàn)冗長(zhǎng) 案例簡(jiǎn)介案例簡(jiǎn)介：老城區(qū)與新區(qū)交接處，東莞中等居家社區(qū)中偏小的老城區(qū)與新區(qū)交接處，東莞中等居家社區(qū)中偏小的體量。整個(gè)小區(qū)總占地面積約體量。整個(gè)小區(qū)總占地面積約8.38.3萬(wàn)平方米，總建筑面積約萬(wàn)平方米，總建筑面積約2424萬(wàn)萬(wàn) 平方米；分四期開(kāi)發(fā)，住宅總戶(hù)數(shù)約平方米；分四期開(kāi)發(fā)，住宅總戶(hù)數(shù)約20002000戶(hù)。整個(gè)項(xiàng)目包括了住戶(hù)。整個(gè)項(xiàng)目包括了住宅、商業(yè)、公寓。宅、商業(yè)

2、、公寓。案例適用范圍案例適用范圍：中等居家住宅的淡市營(yíng)銷(xiāo)中等居家住宅的淡市營(yíng)銷(xiāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的四要素：目標(biāo)、背景、動(dòng)作、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的四要素：目標(biāo)、背景、動(dòng)作、結(jié)果結(jié)果目標(biāo) 背景動(dòng)作結(jié)果指引依據(jù) 支撐導(dǎo)致反饋歸納目標(biāo)：特定時(shí)間內(nèi)需完成的一系列指標(biāo) 背景：市場(chǎng)、產(chǎn)品及客戶(hù)現(xiàn)況動(dòng)作：達(dá)成目標(biāo)的一系列營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作結(jié)果：營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作后最終的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 項(xiàng)目入市背景項(xiàng)目入市背景 9.27新政后，由于東莞一向以自住客為主的特性，成交量在第一時(shí)間沒(méi)有太大的變動(dòng)，價(jià)格保持堅(jiān)挺。至07年10-11月份，在深圳投資客撤場(chǎng)、深圳樓市的強(qiáng)烈變動(dòng)與輿

3、論的鼓吹下，客戶(hù)對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)認(rèn)識(shí)開(kāi)始動(dòng)搖。在此基礎(chǔ)下，房?jī)r(jià) 也超過(guò)了客戶(hù)的接受力瓶頸，客戶(hù)上門(mén)量與成交量嚴(yán)重下滑。直至08年2月29日，本項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)手段“團(tuán)購(gòu)”引爆市場(chǎng)，成功消化前期蓄下的客戶(hù)，并截殺相當(dāng)數(shù)量的區(qū)域外及目標(biāo)外客戶(hù)。形成“團(tuán)購(gòu)”風(fēng)潮，城區(qū)各中檔居家項(xiàng)目均以此團(tuán)購(gòu)名義降價(jià)，截殺客戶(hù)。至3月底，各項(xiàng)目已形成普降，均通過(guò)降價(jià)成功殺定前期積累客戶(hù)后，都面臨新客戶(hù)量嚴(yán)重不足的問(wèn)題。而本項(xiàng)目客戶(hù)上門(mén)量也從3月份每周150-200批下降到3月底 4月初的100以下，目標(biāo)壓力與日俱增。背景背景1：市場(chǎng)情況：市場(chǎng)情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 二期二期113172 的住宅，已的住宅，已售馨并已入伙售馨并已入伙三期銀樺三期銀樺院院80 180的住的住宅，剩余宅，剩余少量少量180 4房尾貨房尾貨三期丹桂院三期丹桂院85 180的住的住宅，剩余大量宅，剩余大量

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