1、新華綜合體項目定位報告新華綜合體項目定位報告 2010年8月20日 商業部分商業部分 相關因素回顧相關因素回顧 開發目標開發目標 實現銷售，避免物業沉淀實現銷售，避免物業沉淀 以片區居民為主要服務對象，具以片區居民為主要服務對象，具 備城市服務功能的社區型商業備城市服務功能的社區型商業 商業定位商業定位 項目商業形態：建議為獨立街鋪，避免集項目商業形態：建議為獨立街鋪，避免集 中式商業帶來的后續招商、經營問題中式商業帶來的后續招商、經營問題 商業用于銷售，其形態主要表現為產權式商鋪和獨立街鋪： 產權式商鋪通常采取長期返租銷售的方式，產權和經營權分離產權和經營權分離，涉及到招商、返租 （承諾的回
2、報）、協調商家與業主關系等眾多問題，操作風險大； 獨立街鋪，市場接受度高且價格高市場接受度高且價格高；銷售后，產權、經營權統一產權、經營權統一由業主掌握，開發商 無須承擔后續風險 超市超市 商場商場 商業街商業街 銷售銷售 產權式商鋪產權式商鋪 銷售銷售 社 區 型 商 業 社 區 型 商 業 獨立街鋪獨立街鋪 招商招商 返租返租 銷售銷售 銷售銷售 可能面臨的問題：可能面臨的問題： 1 1、招商難；、招商難； 2 2、承諾的回報與現實、承諾的回報與現實 租金差距大，開發商自租金差距大，開發商自 掏腰包補貼差額；掏腰包補貼差額； 3 3、商家經營失敗撤場、商家經營失敗撤場 后，再次招商，協調大
3、后，再次招商，協調大 商家與眾多小業主的矛商家與眾多小業主的矛 盾盾 其它集中其它集中 式商業式商業 結合基底留下來的較長進深，本項目商業結合基底留下來的較長進深，本項目商業 部分將由內街鋪和外街鋪兩部分構成部分將由內街鋪和外街鋪兩部分構成 臨城市主干道潛山路， 面向片區居民，同時肩 負城市服務功能； 開向小區內部，主要服 務小區內部居民 結合基底留下來的面積，本項目商業部分總體進深約在結合基底留下來的面積，本項目商業部分總體進深約在 2525- -3030米；進深過長，導致單鋪面積過大，總值過高，影響銷米；進深過長，導致單鋪面積過大，總值過高，影響銷 售售 主體部分主體部分 臨街面做為項目商業的核心價值 所在，外街鋪面積可相對做大， 進深在進深在1616米以內，開間米以內，開間6 6米左右米左右 服務小區內部居民，消費力有 限，必須控制規模、數量 建議將商鋪分成對內對外兩部分：建議將商鋪
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