1、本報告是嚴格保密的。 1 如何確定容積率如何確定容積率 本報告是嚴格保密的。 2 誰動了我的面積誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗對容積率的誤解源自于粗 框式的開發運作模式框式的開發運作模式 在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積； 不斷的公關； 你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； 維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率？實際上應該怎么理解容積率？ 本報告是嚴格保密的。 3 先看幾個現象，反思容積率在項目開發中
2、的影先看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響因素和機理 現象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）現象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當容積率從1.6到2.2的時候，產品類型發生了變化，客戶層面發生了變化， 面積上去了，可是出現了： 市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數？ 開發商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？ 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利 潤越低，開發商問問什么？ 現象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）現象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想
3、要的產品，銷售受阻，開發商反思： 市場難以接受一梯四戶的產品，開發商想要的一梯兩戶沒做出來？ 面積上去了，開發商卻由喜到悲，后悔不已？ 為什么沒有做出想要的產品？ 本報告是嚴格保密的。 4 看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響看幾個現象，反思容積率在項目開發中的影響 因素和機理因素和機理 現象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質現象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質 市場非常成熟的一線城市，一塊規模不大、一次開發完成的地塊容積率是 3.1還是4.2： 競爭對手的規模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？ 別人做品質是為了后期開發，我們降低了容積率是為什么，后期已經沒有 土地了？ 高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ 現象四：為何三房不給我做現象四：為何三房不給我做120而做而做140（北方某省會）（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區，開發
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