2018年卓伯根商業(yè)地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告.pdf

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2018年卓伯根商業(yè)地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告.pdf

1、中房瑞致國(guó)際4#地塊營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告卓伯根商業(yè)地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議 1 目錄 CONTENTS 2 Number 1 市場(chǎng)高價(jià)公寓本質(zhì)分析 Number 2 投資性購(gòu)買(mǎi)的瓶頸 Number 3 基礎(chǔ)價(jià)值認(rèn)知及價(jià)格預(yù)判 Number 4 本案溢價(jià)機(jī)會(huì)分析 Number 5 公寓產(chǎn)品定位及開(kāi)發(fā)建議 Number 6 商業(yè)開(kāi)發(fā)研判 Number 7 開(kāi)發(fā)思考及銷(xiāo)售回款預(yù)估 3 地下商業(yè)地下商業(yè) 主題商業(yè)街集中商業(yè)-mall 公寓 20044 4000 59100 35000 4000 11000 公寓前言：基于多方多次的溝通結(jié)果，以達(dá)到開(kāi)發(fā)資金平衡為核心，項(xiàng)目的各物業(yè)功能配比及租售模式建議如

2、下： ONE 市場(chǎng)高價(jià)公寓本質(zhì)分析 4 看江戶(hù) 型壹。資源型公寓資源型公寓對(duì)資源要求較高，看或不看價(jià)差為 2000-3000元，綜合價(jià)差比約16%，但本質(zhì)上資源為內(nèi)部溢價(jià)因子。遠(yuǎn)洋外灘壹號(hào) 看江VS不看江： 14500-15000vs16500-17500 價(jià)差：2000-2500 價(jià)差比：13.8%-16.6% 看湖戶(hù)型達(dá)美溪湖灣看湖VS不看湖： 18000-19000vs21000-23000 價(jià)差：3000-6000 價(jià)差比：16.7%-21.1% 壹。熱點(diǎn)型公寓華遠(yuǎn)華中心：長(zhǎng)沙公寓最貴項(xiàng)目，核心價(jià)值為地段、一線江景資源、頂級(jí)綜合體的商業(yè)配套，地段為公寓產(chǎn)品的核心價(jià)

3、值支撐點(diǎn)。核心價(jià)值：地段+配套+一線江景定位城市中心百萬(wàn)級(jí)頂級(jí)綜合體，涵蓋寫(xiě)字樓、酒店、公寓、豪宅地段湘江中路；正對(duì)橘子洲與岳麓山，立足千年坡子街之上獨(dú)特資源一線江景；人文資源商業(yè)配套君悅酒店、樓下海信廣場(chǎng)和匯成珠寶MALL、五一商圈配套0距離公寓產(chǎn)品 50-120公寓，華瑞和酒店返租，高租金長(zhǎng)期投資；預(yù)計(jì)10月將推38-180LOFT（2棟連廊之間打造空中圖書(shū)館）交通地鐵2號(hào)線湘江中路站、1號(hào)線人民路站，城市主干，多趟公交貳。價(jià)比關(guān)系商業(yè)公寓與住宅價(jià)比低于1.0時(shí)，去化較快，當(dāng)價(jià)比關(guān)系超過(guò)1.0時(shí)，去化較慢，公寓與住宅的價(jià)比關(guān)系為項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵依據(jù)。典型商務(wù)公寓與住宅價(jià)比關(guān)系及去化表現(xiàn)情況開(kāi)盤(pán)型項(xiàng)目推售成交成交率均價(jià)板塊周邊住宅均價(jià)價(jià)比長(zhǎng)房八方里343088%11000市府120000.92 弘坤花樣匯297297100%11000市府12000.

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