1、一、經典模型 前言 國內外目前僅存在關于商業項目商圈界定 和人流量判斷的模型，而且只適用于零售商業， 而不適用于專業市場等其他商業類型。本文從 零售商業項目入手，找到解決體量判斷的思路， 為下一步探索其他商業類型項目的體量判斷打 下基礎。 商業體量判斷整體思路 商圈的確定商圈的確定 人流量的測人流量的測 定定 人均消費額人均消費額 參照平均營業水 平 商業體量的初步判商業體量的初步判 斷斷 一、商圈的概念 商圈是商業吸引顧客的空間范圍，商圈是商業吸引顧客的空間范圍， 也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。也就是消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。 確定商圈需
2、要從以下幾個方面考慮: 第一、商圈是一個群體，層次是多元化的。 第二、消費群體。 第三、位置。 第四、目的。如何體現商業價值？ 第五、城市規劃。 商圈必需的要素： 第一、消費人群。 第二、有效經營者。 第三、有效的商業管理。 第四、商業發展前景。 第五、商業形象。 第六、商圈功能。 A. 什么是商圈 以商業設施為中心，以一定的距離 或步行或車程為半徑劃分出不同大小的 同心圓作為商圈。 這種確定商圈的方式更為適合小型 商業項目，如社區型的零售店，或周邊 地區的商業發展水平處于較為均質的狀 態下。 核心商業圈 次級商業圈 邊緣商業圈 B. 方法一 一、商圈的概念 按照萬有引力定律原理建立的以雷利和
3、哈夫模 型為代表的數學模型，以及由其衍生的各類模型， 如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍 德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其應用性和 適用性更為廣泛。 B. 方法二 本文以此種方法開展探討 一、商圈的概念 二、商圈的確定 模型使用前提 對后面“城市”的理解 大型商業/華潤萬 象城、華南MALL 等 城市是指深圳、香港、東莞、惠州、廣州 中型商業/天利城 市廣場、世博廣 場 城市是指區域 （羅湖、福田、南山等/東城、莞城、南城、寮 步等） 小型商業/社區商 業 城市是指區域內相對獨立的生活、消費區域。 二、商圈的確定 A. 萬有引力模型商圈分析模型的基礎 物理學中的萬有引力模型為基礎來測定商圈范圍，即兩 個物體之間的引力與兩個物體的質量成正比，與兩個物體之 間的距離的平方成反比，利用此原理來界定商圈范圍： M1和M2分別是兩個物體的質量； D為兩個物體之間的距離； K為萬有引為常
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