社區(qū)商業(yè)體量確定和價值最大化研究報告.pdf
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社區(qū)商業(yè)體量確定和價值最大化研究報告.pdf
1、量有所出量有所為 社 區(qū) 商 業(yè) 體 量 確 定 和 價 值 最 大 化 集團營銷中心.商業(yè)車位組 CONTENT 目錄 前言 （了解商業(yè)） 如何確定商業(yè)體量 （體量極值測算） 如何進行商業(yè)規(guī)劃 （規(guī)劃技巧分析） 商業(yè)街產(chǎn)品形式 商業(yè)發(fā)展模式 看指標 極值估算原則 體量極值測算方法 先拉長之用盡沿街面 先拉長之“一塊地切兩 半” 先拉長之“三層皮”商 業(yè)街 商業(yè)規(guī)劃細節(jié) 前言 了解商業(yè) 產(chǎn)品 的組 成 標準商 業(yè)街 英倫商 業(yè)街 商業(yè)綜 合體 寫字樓 普通底 商 U型商 業(yè)街 集團商業(yè)產(chǎn)品形式 0 Part 基本為純一層，面 積5090，變 動因素少，易去化 兩層（多層）、面積 段、產(chǎn)品構成的
2、變動 因素大，不同的組合 對銷售的影響較大 目前涉及的項目數(shù)量 較少，仍處于摸索成 長階段 集團商業(yè)的發(fā)展模式 0 Part 商業(yè)銷售階段 2013年6月4日 2013年11月13日 2014年1月13日 商業(yè)自持階段 部分項目商業(yè) 自持階段 商業(yè)銷售階段 現(xiàn)階段 銷售型商業(yè)意味著優(yōu)先考慮銷售的可行性，非特殊情況不自持、不運營 Part 1 如何確定商業(yè)體量 產(chǎn)品溢價能力對比 1 Part 溢價能力金字塔 住宅（洋房） 車 位 商業(yè) 商業(yè)，作為項目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”，是項目 利潤實現(xiàn)的關鍵因素之一 誤區(qū)：商鋪價格比住宅高，應多占些指標！ 正確理解：商鋪體量定位應該從市場需
3、求的角度判斷，結合競品情況、 商鋪租金水平、商業(yè)輻射人群、城市經(jīng)濟和發(fā)展趨勢、產(chǎn)品類型等維度 去思考，權衡考慮，否則，過量的商鋪必然導致商鋪成積存，利潤打水 漂 師傅，我們 寺廟街做多 少？ 從哪里來？ 到哪里去？ 師傅，能 好好說話 嗎？ 一個指標、 兩個原則、 三個方法 師傅凈會忽悠、 扯犢子。 就按這個 意思做吧。 師傅師傅的的 忽忽悠悠 1 2 3 讀指標、看政策 1 Part 當?shù)卣虡I(yè)指標文件 規(guī)劃設計條件 項目所在地發(fā)布 的政策要求 最常見的幾類文件： 土地出讓條件 國有建設用地使用權出讓合同 定向開發(fā)協(xié)議 城市管理技術規(guī)定 例如：在佛山，土地出讓文件中 關于商業(yè)的約定的指標包括商業(yè) 上限值、下限值、區(qū)間值、商業(yè) 規(guī)劃位置等內(nèi)容。 商業(yè)體量極值測算：2個原則 1 Part 商業(yè)體量的確定：配置商業(yè)并不是能做多少就做多少，需遵循2個原則 原則1：商業(yè)售價的估算要合
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