2018年新周期標桿房地產(chǎn)企業(yè)項目全生命周期經(jīng)營管控實踐報告.pdf
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2018年新周期標桿房地產(chǎn)企業(yè)項目全生命周期經(jīng)營管控實踐報告.pdf
1、利潤去哪兒了？ 新周期標桿房企項目全生命周期經(jīng)營管控實踐 構(gòu)建項目全生命周期經(jīng)營管控體系 3 “鱷魚”變“壁虎”誰動了投資收益？ W企：在拿某地塊時，由于對后續(xù)市場預(yù)期良好，對售價給出樂觀預(yù)測，利潤 率是54%，但是受到政策調(diào)整影響，開盤周期一再延誤，在項目竣工結(jié)算時， 發(fā)現(xiàn)項目利潤僅僅18%。 然而，項目團隊的主要成員，早已經(jīng)帶著獎金離開了公司。 結(jié)算版施工圖版方案版10%12個月內(nèi)15%12個月18個月30%40% 3均衡偏利潤型20%18個月24個月40%50% 4利潤型25%24個月以上50% 通 用 標 準 類 型 判 定 9 觀點小結(jié)：當前，偏運營效率和資金安全類的指標越來越重要
2、指標類別：涉及貨值類、投資類、 利潤類、現(xiàn)金流類及效率類指標 指標選擇：核心評價指標的選擇是受 企業(yè)資源及管理能力的約束 成功標準：項目、項目管理及公司 三者成功 10 項目全生命周期經(jīng)營管控體系（運作藍圖） 底座項目主數(shù)據(jù)管理 核心 業(yè)務(wù) 支柱 收入 動態(tài)貨值及回款 預(yù)測與管控 成本&采購 動態(tài)成本及支出 預(yù)測與管控 利潤/現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正/IRR等 項目 投資 收益 體系 鎖定（收益）目標定期回顧風(fēng)險管控 項目生產(chǎn)計劃（節(jié)點、工期、三快等） 會計&財務(wù) 費用/稅費/結(jié)轉(zhuǎn)計劃 下達回顧糾偏 11 項目開發(fā)各階段的收益測算重點內(nèi)容一覽（示例） 業(yè)態(tài)構(gòu)成（建筑 面積） 項目分期 工程及設(shè)計計劃 （關(guān)鍵
3、節(jié)點） 銷售計劃 項目總體經(jīng)營指 標（土地版） 單體選型測算 （容積率） 單一成本（獲利 能力測算） 產(chǎn)品配比盈利能 力測算 財務(wù)測算 項目總體經(jīng)營指 標（方案版） 項目分期預(yù)算 （方案版） 成本測算 收益測算 項目分期預(yù)算 （預(yù)售版） 項目分期滾動刷 新 項目投資測算書/ 項目可行性研究 報告 項目產(chǎn)品策劃及 方案設(shè)計測算書 項目商業(yè)計劃及 全周期預(yù)算（第 一版） 項目商業(yè)計劃及 全周期預(yù)算（第 二版） 項目預(yù)算動態(tài)監(jiān) 測報告（季報） 地塊/產(chǎn)品/年度地塊/產(chǎn)品/年度分期/產(chǎn)品-樓棟/ 年度-季度-月度 分期/產(chǎn)品-樓棟/ 年度-季度-月度 分期/產(chǎn)品-樓棟/ 年度-季度-月度 拿地階段項目策劃階段規(guī)劃設(shè)計階段 施工圖 及定價階段 工程實施階段竣工預(yù)結(jié)階段 測算 內(nèi)容 測算 成果 測算 顆粒 度 12 不同階段，收益測算背后的業(yè)務(wù)管控重點 在可研&概念階段，基于經(jīng)營視角，定的是利潤、是現(xiàn)
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