2020年平安證券房地產企業全景圖系列專題土儲篇研究報告.pdf
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2020年平安證券房地產企業全景圖系列專題土儲篇研究報告.pdf
1、20202020年年0202月月2020日日 證券研究報告證券研究報告 房地產企業全景圖系房地產企業全景圖系列專列專題題 土儲篇土儲篇 2 核心摘要核心摘要 整體土儲去化雙降，各梯隊態度分化：整體土儲去化雙降，各梯隊態度分化：拿地放緩及銷售增長背景下，2019年末TOP50房企總土儲建面21.25億平、去化周期3.11年，分 別較2018年降7.1%和0.78年?！叭€”導向下“以銷定產、以收定投、以融定投”仍將是房企主流策略，整體去化周期有望維持在三 年左右。從各梯隊情況來看，TOP1-10土儲市占率55.1%，較2018年微降0.5個百分點，反映龍頭房企規模關注度有所降低；TOP11-20
2、、 TOP31-50 2019年末土儲市占率同比分別提升0.9個和0.4個百分點，疊加拿地銷售面積比相對更高，規模訴求仍存。TOP50房企中中國 金茂、華發股份過去三年拿地相對積極，當前土儲能覆蓋超過5年銷售；而中國奧園、新力控股則相對保守，土儲相對銷售略顯不足。 下沉三四線到回歸一二線，中西部布局力度加大：下沉三四線到回歸一二線，中西部布局力度加大：棚改貨幣化退潮疊加一二線市場回暖、限價放開，房企布局從下沉三四線到逐步回 歸一二線，2019年TOP50房企二線城市拿地占比同比升5.7個百分點至50.7%，2017-2019年50強一、二、三四線累計新增土儲占比分別 為4.6%、49.1%、4
3、6.4%。2017-2019年房企逐步加大中西部區域布局，區域累計新增土儲占比達42.1%，長三角、環渤海土儲占比分別 為26.8%、14.8%。從各房企來看， TOP50房企中首開、首創土儲主要布局一二線且多在三大城市圈，藍光、恒大兩者占比均較低，大 部分房企城市及區域布局相對均衡。 地價房價比小幅反彈，整體仍處低位：地價房價比小幅反彈，整體仍處低位：2016年以來TOP50房企地價房價比整體下行，2019年小幅反彈至35.8%，但相比2015、2016年 （49%、50.9%）仍處較低水平。2019年各梯隊房企地價房價比均保持35%左右，相對平穩且較低的地價房價比反映TOP50房企依舊較強 獲地能力，未來毛利率雖有可能下行，但短期仍有望保持穩定。從2017-2019年50強累計拿地情況來看，整體土儲成本4749元/平米， 其中TOP31-50、TOP11-20分別為6021元/平米、5
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