2020年疫情后房地產企業的科學拿地決策邏輯研究報告.pdf
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2020年疫情后房地產企業的科學拿地決策邏輯研究報告.pdf
1、疫情后房地產企業的科學拿地 決策邏輯 目錄 一、房地產投資實務與拿地決策 二、投資交易模式 三、投資測算的經濟可行性研判 四、投資相關法律實務 五、地產投資未來的趨勢與機遇 Part One 房地產投資實務與拿地決策 I.典型房企投資策略 II.土地價值判斷 1.1 典型房企投資策略碧桂園 布局策略： 以三四線城市為主戰場，同時堅持一線城市近郊，二三線城市中心區，適時進入一線城市中心區。戰略布局與中國加快城鎮化進程的思路 相契合，踩準了國家發展紅利。 從2016年開始，碧桂園開啟了一二三四線城市全面發展的策略，在全國“攻城略地”，提高在一二線城市投資比例。一方面順應城市化發 展趨勢，發揮規模拿
2、地優勢，另一方面瞄準一二線城市，可以提升溢價。 戰略差異化： 對于一二線城市，碧桂園在加強占有率的同時，堅持“不拿面粉比面包貴的地”，注重利潤。 在競爭優勢明顯的三四線，注重規模，城市進入策略為“一城多個碧桂園”，即先進入一個城市，再在這個城市做多個布點，進行深耕。 67.3%79.5%65.5% 高周轉：全產業鏈自供，并運用標準化設計，三四五線城市 要求拿地即開工并堅持“456”，即4個月開盤、5個月資金回 正、6個月資金再周轉；對一二線城市則要求“678”，即6個 月開盤、7個月資金回正、8個月資金再周轉。 高周轉是碧桂園的核心競爭力。從財務角度，投入產出時間越 短，資金周轉率越高，資金回
3、報率越高；從運營角度，項目有 動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現金流回正的時間；但 對工程來說，任何施工都有其合理工期，如果為了速度和節點 出現趕工，極易出現安全、質量問題。 1.1 典型房企投資策略融創 62.98億港元收購綠城24%的股份 32億元收購成都國嘉志得置業、悅景、 上海融綠、武漢美聯地等項目 增資樂視10億 19.33億收購海航海南兩家公司 95億入股萬達商業，52.8億收 購原萬達文旅集團 102億收購天津星耀五洲項目 32.33億收購大連潤德乾城 438.44億收購萬達 150億元收購樂視 36.62億元收購時代城項目 125.53億收購北京泛海國際項目 152億收購云南城投集團持有的環 球世紀及時代環球51%股權 42.25億元收購萊蒙國際 37.88億元收購聯想地產 40億收購金科16.96%股權 2014-2015年 2016年 2017年 2018年 2019
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