山東威海市溝北地塊住宅商業項目市場綜合定位報告.pdf
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山東威海市溝北地塊住宅商業項目市場綜合定位報告.pdf
1、北京嘉論 山東威海市溝北地塊 市場綜合定位報告 報告框架 Analyze System 第一部分：開發背景 第二部分：項目土地屬性分析 一：威海市宏觀背景分析 二：項目基礎分析 三：土地屬性界定 第三部分：住宅部分研究 一：項目住宅部分定位分析目標客戶定位 二：項目住宅部分定位分析市場競爭分析 三：項目住宅部分定位分析開發方向與功能定位 第四部分：商業部分研究 一：項目本體價值分析 二：相關商圈對本項目影響作用分析 三：項目商業需求研究 四：項目商業定位 開發背景 北京嘉論 項目原規劃解讀 北京嘉論 本輪溝通需要解決的問題： 本項目居住用地住宅定位 本項目商業金融用地中商業、酒店式公寓的定位
2、項目啟動時間和開發周期 項目商業、住宅、酒店式公寓定價 本項目客群分析 項目原規劃解讀及需要解決的問題 項目原規劃： 項目原屬于溝北村改造項目“北港富海家園”的一部分； 地塊由沿海埠路的商業金融用地和東側的居住用地部分組成； 原指標： 總建13萬 回遷3萬 2萬寫字樓 1萬住宅 開發10萬 6萬住宅 2萬商業 2萬酒店式公寓 項目土地屬性分析 1：項目城市經濟背景分析 北京嘉論 地理位置 威海市位于山東半島東端，北東南三面瀕臨黃海，北與遼東半島相對，東及東南與朝鮮半島和日本列島隔海相望，西與 煙臺市接壤。東西最大橫距135公里，南北最大縱距81公里，總面積 5436平方公里，其中市區面積731
3、平方公里。海 岸線長985.9公里。 威海市宏觀背景分析城市基本概況：地理、人口 環渤海區域，膠東半島最東端，“千里海岸線， 一副山水畫”，與韓國距離最近的海港城市。 至2008年末，威海市轄文登市、榮成市、乳山市3市和環翠區、威?；鹁娓呒夹g產業開發區、威海經濟技術開發區、威 海工業新區（3個開發區管理委員會是市政府派出機構）4區，共50個鎮、18個街道辦事處、2536個村民委員會、339 個居民委員會。 數據來源：歷年威海市統計年鑒及政府公布信息 北京嘉論 威海市區年人口導入量增長緩慢，每年增長3%左右，從人口規模上看屬于小型城市。威海全市目前總人口252萬，從 1999年連續10年人口自然負增長，人口平均預期壽命達到75.4歲。處于勞動力供應充裕、人口撫養比低、儲蓄率高的 “人口紅利”期。 威海市宏觀背景分析城市基本概況：地理、人口 人口保持低速增長，城市規模小，居住密度低。 中小規模
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