地產股權投資合規模式、投后管理與退出途徑研究報告.pdf
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地產股權投資合規模式、投后管理與退出途徑研究報告.pdf
1、地產股權投資合規模式、投后管理與退出途徑 信托公司在房地產業務上縱橫十余年，靠的是兩板斧：一板斧是能夠做 “432”之前的明股實債，就是所謂“地產前融”，交易結構令人眼花 繚亂，實際大多是提供拿地資金（或者置換土地款）；另一板斧是“432 套殼，錯位抵押”，拿個符合“432”主體的項目來融資，錢實際挪用 到其它項目上去，要看真正用款的項目是哪一個，看哪個項目提供的資 產抵押，八九不離十。 創新來，創新去，其實就這么一點東西。但是在“23 號”文中，監管把 各種常用模式都點名禁止了。這段話“點殺”當真非常精準：向“四證” 不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開 發項目直接
2、提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購 劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為 房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放 流動資金貸款。 就剩“432”套殼了，但是監管要收，也是分分鐘的事。報備的時候， 一看材料便知。更何況，房地產信托現在什么形勢？已經窗口指導 20 多家公司余額不得新增了。是時候沉下心來，研究一下房地產的真股權 投資項目怎么做了！ 一、合規模式 目前，信托公司如果要與開發商進行股權投資合作，需要滿足開發商支 付土地款的訴求，因為開發商最需要資金的階段就是拿地前后，如果不 能幫開發商解決土地款的問題，一般開發商也很
3、難開放股權。此外，當 前監管的重點也在信托資金支付土地款方面， 尤其是銀保監 23 號文發布 后，信托公司此前很多通行的前融模式都被一一點名，能否繼續操作存 疑，股權投資可能是目前唯一合規的交易模式。 通過交易結構設計，股權投資既能滿足信托公司保障基本收益的訴求， 也保留獲取部分超額收益的可能，還能解決開發商實際的資金需求。 （一）合規要點 1、土地款：是否存在信托資金直接或間接對應土地款問題（最核心的要 點）。 2、開發商自有資金比例：存續項目自有資金比例（30%以上）是否滿足 監管要求。 3、項目期間材料管理：存續項目期間管理材料是否存在明顯邏輯性瑕疵 導致信托資金用途存在問題或自有資金不滿足合規要求。 4、信托資金用款憑證：信托資金使用憑證是否齊全且與立項時約定用途 相匹配。 （二）合規交易模式 1、信托直投的股權投資模式 （1）信托公司契約型基金/合伙企業項目公司 在這種模式下信托
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