1、小股操盤全研究 科輕資產模式謀變 目錄 CONTENTS 目錄 操盤模式概述 1 2標桿萬科研究 3 小股操盤案例 5 合作要素設計 4 談判優勢梳理 小股操盤提出背景 近年來，土地價格飆漲、資金成本高企，為維持企業生存所需的土地儲備量，現金流緊張已成為房企面 臨的共性問題。加上經濟發展減速和供應量趨于飽和的影響，房企項目開發成本雖然一路走高，現金回 流速度卻在下降，項目開發風險逐步放大。為應對目前嚴峻的市場環境和經濟形勢，房地產企業頻繁聯 姻，聯合拿地、合作開發蔚然成風。房企通過合作，優勢互補，資源共享，分攤開發風險，逐漸形成獨 具特色的房企合作之路。 所謂房企項目合作開發是指兩個或兩個以上
2、的企業之間，就特定項目通過簽訂合作開發協議，共享利潤、 共擔風險的經濟聯合行為。國際房產巨頭帕爾迪（Pulte Homes, Inc.）正是在上世紀末通過5年的合作開發 和兼并整合一躍成為美國最大的房地產商。國內房企萬科借鑒帕爾迪的成功經驗，自2004年起開始推動 項目合作開發，依靠合作伙伴的土地或資金，迅速做大做強，但是都是持股51%以上，由萬科操盤。2013 年后，萬科受美國鐵獅門啟發，更進一步引入“小股操盤”模式，在當前大環境遇冷的行情下，依然保 持了業績的高速增長。 何為小股操盤 “小股操盤”模式簡單的說，便是控盤方與 各類合作方基于項目進行合作開發，控盤方在合 作項目中不控股，但項目
3、仍然由控盤方團隊操盤， 使用控盤方品牌和產品體系，共享控盤方的信用 資源（融資資源）和采購資源?？乇P方通過輸出 品牌和管理，放大自有資金投資回報率。 運用萬科的采購渠道，降低項目材料成本 借助萬科的融資渠道，提升資金運用效率，節省資金成 本 利用萬科成熟產品和工廠化模式，保障項目質量 依萬科營銷道和品牌效應，實現產品的高效快速銷售 1 1 2 2 3 3 4 4 在合作對象的選擇方面，可以是土地方、資金方，或者是兩者都有。同等條件下，優先考慮與土地方 合作，以少量的資金為公司贏得優質的土地與項目的超額利潤，以最小的代價迅速擴大公司管理規模， 將財務杠桿運用到。與土地方合作，優先選擇共同成立項目公司，項目操盤團隊為控盤方自有團隊，合 作方授權控盤方開展項目的經營管理。與資金方的合作，通常選擇與合作方聯合競買土地，并共同成立 項目公司進行項目開發。 合作方式與收益 在收益分配上，控盤方通常會與
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