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2019年城鄉(xiāng)更新中的利益平衡與反公地困局的破解研究報(bào)告.pdf

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2019年城鄉(xiāng)更新中的利益平衡與反公地困局的破解研究報(bào)告.pdf

1、城鄉(xiāng)更新中的利益平衡與“反公地困局” 破解廣州 2019/10/25 三舊改造的制度供給與土地增值收益的再分配城鄉(xiāng)更新中的個(gè)體、集體與公共利益解析房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向城鄉(xiāng)更新中的利益失衡與“反公地悲劇” 城鄉(xiāng)更新中的利益平衡與“反公地困局” 破解結(jié)語 1 2 3 4 目錄 CONTENTS 5 01 三舊改造的制度供給與土地增值收益的再分配傳統(tǒng)再開發(fā)模式與三舊改造的比較類型傳統(tǒng)再開發(fā)三舊改造啟動者地方政府土地原業(yè)主政府角色主導(dǎo)地位宏觀調(diào)控和規(guī)劃審批土地出讓金分配拆遷補(bǔ)償成本后的土地溢價(jià)土地出讓金在政府與原業(yè)主之間分成土地使用權(quán)出讓方式招拍掛可以協(xié)議出讓土地使用者獲得的賠償貨

2、幣補(bǔ)償或回遷貨幣補(bǔ)償或回遷，可以自主決定 1.1 三舊改造的制度供給從從增量到存量開發(fā)：“三舊改造”實(shí)踐 1.1 三舊改造的制度供給政府壟斷土地一級市場收益及開發(fā)權(quán) 土地原業(yè)主共同分享土地收益及掌握土地再開發(fā)的主動權(quán) 放權(quán)與讓利激發(fā)市場主體的熱情土地原業(yè)主：分享的增值收益增長明顯，由原來的只能拿到補(bǔ)償款到可以獲得大部分的土地增值收益，因此對更新改造的熱情高漲。政府：在增值收益分配上雖然比例大幅度降低，但節(jié)約了高昂的行政成本，并減少了拆遷中的諸多社會沖突。與傳統(tǒng)的舊城改造模式相比 1.2 再開發(fā)中的增值收益分配漲價(jià)歸公？漲價(jià)歸私？收益分成？容積率和地價(jià)的確定是城鄉(xiāng)

3、更新中的核心問題 02 城鄉(xiāng)更新中的個(gè)體、集體與公共利益解析 2.1 公共利益本位論與控權(quán)論在如何對待個(gè)體利益與公共利益時(shí)，常見的誤區(qū)是兩個(gè)極端：公共利益本位論與控權(quán)論。如果個(gè)人利益與公共利益發(fā)生沖突, 個(gè)人利益應(yīng)對公共利益絕對服從。完全競爭的市場機(jī)制可以促進(jìn)公共利益和個(gè)人利益的平衡，并使雙方利益最大化。公共利益本位論控權(quán)論公共利益本位論控權(quán)論土地增值收益的 “溢價(jià)歸公” “溢價(jià)歸私” 2.2 個(gè)體、集體與公共利益個(gè)體利益集體利益公共利益集體利益并非總是與公共利益相一致。集體利益和公共利益的界限時(shí)常模糊不清。 2.2 個(gè)體、集體與公共利益公眾利益集體利益?zhèn)€體利益代表地方政府舊城：改造社區(qū)；舊村：村集體；舊廠：村集體（集體工業(yè) 用地）舊城：城市居民；舊村：村民；舊廠：國有工業(yè)用地業(yè)主利益訴求促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；增加稅收和土地出讓收益；

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2019年城鄉(xiāng)更新中的利益平衡與反公地困局的破解研究報(bào)告.pdf

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