1、地產全產業鏈綜合金融服務商 地產全產業鏈綜合金融服務商 第一部分：投資測算原理 A. 靜態測算案例 B.動態測算案例 第二部分 可行性研究分析 案例：某項目可研分析報告 目錄 CONTENTS 地產全產業鏈綜合金融服務商 地產全產業鏈綜合金融服務商 我們畢業啦 其實是答辯的標題地方 第一部分 投資測算原理及靜 態、動態測算案例 地產全產業鏈綜合金融服務商 地產全產業鏈綜合金融服務商 房地產開發項目的核心評價指標 n 項目的評價項目的評價 在評價一個房地產是否具備投資價值時，可對項目的經濟指標進行分析，參考項目的銷售 利潤率、投資收益率、IRR等指標，以作出綜合的考慮與評判。 對項目的經濟分析可
2、分為靜態分析與動態分析兩種。在靜態分析中，對項目的成本支出 及整體收入進行靜態分析計算，通過銷售利潤判斷項目收益情況。在動態分析中，不僅考慮靜 態的經濟指標，且需對項目每年或每半年的開發節奏及收支情況作出預估分析，再通過計算經 濟指標判斷項目可行性。 一般的銷售項目，僅進行靜態即可大致對項目的可行性得出結論。其主要參考指標為：權 益樓面地價、銷售利潤率。 對存在較大量自持經營物業（如：商場、寫字樓及酒店）的項目，則需進行動態分析。 其主要參考指標為：IRR、投資回收期。 地產全產業鏈綜合金融服務商 地產全產業鏈綜合金融服務商 現階段主流房企經濟測算的關注點排序 n 參考評價指標參考評價指標 現
3、階段主流房地產強調“快周轉”，以迅速做大資產規模及銷售額為企業經營 的最高目標 n投資回收期：從開始投入到累計現金流轉正的時間，即我方投入的回收期，自 有資金的投入金額取決于銷售回款及融資介入的時間 nROE：自有資金投資回報率，凈利潤/自有資金投入金額 nIRR：內部收益率，使凈現值為零的折現率，綜合考慮每期流入流出現金的量及 時間加權后的結果，可理解為“動態投資回報率” n銷售利潤率：凈利潤/銷售額，評估企業的產品獲利能力 地產全產業鏈綜合金融服務商 地產全產業鏈綜合金融服務商 現階段奉行快速擴張的主流房企要求：投資回收期一般為12-15個月，ROE及 IRR大于15%，銷售凈利潤率5-8% 主流房企的經營戰略以盡可能的縮短投資回收期，犧牲利潤做大資產規模 資產或企業規模決定了銀行的授信額度，又將進一步決定企業的發展速度 現階段主流房企經濟測算的關注點排序 地產全產業鏈綜合金融服務商
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