商業地產銷售返租回報計算方法家居企業案例分享報告.ppt
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商業地產銷售返租回報計算方法家居企業案例分享報告.ppt
1、商業地產銷售返租回報計算方法商業地產銷售返租回報計算方法 （案例：好百年家居）（案例：好百年家居） 寫在分享之前 在世聯，都倡導“分享使人進步”，在世聯的兩個月，我獲得了同事們分 享所帶給我的快樂，感激ing 以下是本人要帶給大家的快樂。 個人認為：在我們的項目策劃與營銷執行中，多少會涉及到“價格”或 “經濟測算”這一環節，然而，在對公司技術平臺進行搜索中，發現對于 策劃部特別是我們代理二部可能都會涉及到的“回報率”這一課題少有研 究，而實際上，雖然政府已對”返租銷售“模式實施了禁令，但對于開發 商，先租后售這種模式仍是可行的。故在其先行的招商中，對于主力商家 或次主力商家，仍會談到“租金”和
2、今后的“售價”這一話題，仍會有 “回報率”這一指標，這是其制定售價和租金及價格策略的依據。 下面就我自己所接觸到關于商業地產“租金回報率”的測算方法這一問題 以案例形式對大家作一個小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的， 希望對大家的工作有所借鑒，權當為我司城市工商地產的研究添一片薄瓦。 （注：本人在這一方面也不是很精通，希望以后有機會一起探討，至 少，回顧也是一種學習。） 一、案例背景介紹 家居主力商家：好百年家居主力商家：好百年 好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業。好百年各分店主 要經營中高檔家居商品并為家居商品供應商提供商品展示、分銷、物流 配送及信息服務。 從2002起，
3、好百年開始逐步向全國市場擴張，其在上海的店鋪目前主要 是東方店（營業面積3萬平方米）。2004年后，其擴張的觸角主要在北京、 上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過4萬平方米。 未來10年，好百年計劃要在全國主要大中城總計開設100家以上分店，而 上海作為其主要擴張目標城市，對于我們來說，可以說是就在身邊的機 會。 好百年的租用方式：好百年的租用方式： 好百年的擴張，一般是選定一個合適的商業項目（商業地產招商），開 發商采取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給好 百年，由其負責招商以及日后的經營、物業管理等工作。發展商則按照 每年8%的回報率向業主返還一定金額。 為了便于計算和具有代表性，我們先設定幾個條件： （1）租期時間為8、10年計。 （2）選定二層作為面積來計算（兩層面積為7000計） （3）假設商場兩層全部公開發售，并且達到100%的銷售率。 二、制定經濟分析
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