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2014年大盤(pán)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)規(guī)律解析與案例分析報(bào)告.pdf

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2014年大盤(pán)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)規(guī)律解析與案例分析報(bào)告.pdf

1、大盤(pán)操盤(pán)規(guī)律解析與案例分析大盤(pán)操盤(pán)規(guī)律解析與案例分析 2014年2月 2014年2月大盤(pán)操作的關(guān) 鍵點(diǎn) 1 大盤(pán)開(kāi)發(fā)的立足點(diǎn) 從城市發(fā)展階段、項(xiàng)目在城市中的地位及發(fā) 展前景、項(xiàng)目可能擔(dān)負(fù)的城市功能入手，系統(tǒng)的、框架性的綜合解決問(wèn)題；不能用戰(zhàn)術(shù) 手段解決戰(zhàn)略問(wèn)題，陷入到每一個(gè)具體地塊的解決方案之中。整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)如何盈利。什么是用來(lái)建立區(qū)域形象與價(jià) 值標(biāo)桿的，什么是爭(zhēng)現(xiàn)金流的？是否每個(gè)回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。如何將錢(qián)用在刀刃上，在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個(gè) 地塊（功能區(qū)）的開(kāi)發(fā)目標(biāo) 和手段是什么。如何啟動(dòng)項(xiàng) 目、啟動(dòng)區(qū)域如何執(zhí)行？如何營(yíng)銷(xiāo)？戰(zhàn)略層面

2、財(cái)務(wù)目標(biāo)層面戰(zhàn)術(shù)層面：大盤(pán)開(kāi)發(fā)的思考點(diǎn) 大規(guī)模開(kāi)發(fā)的九大關(guān)鍵問(wèn)題 1 站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位 2 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開(kāi)發(fā)策略 4 基于競(jìng)爭(zhēng)的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力 5 項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)策略7 企業(yè)品牌的社會(huì)營(yíng)銷(xiāo) 3 配套開(kāi)發(fā)策略的制定是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵動(dòng)態(tài)的客戶(hù)層面選擇 8 6 兼顧長(zhǎng)短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇項(xiàng)目持續(xù)增值的社區(qū)管理和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新 9 中心化，而非中心基于城市發(fā)展的大思維挖掘區(qū)域價(jià)值關(guān)鍵詞：基于未來(lái)、城市價(jià)值、城市新的增長(zhǎng)級(jí) 在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開(kāi)發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺(tái)上，關(guān)注城市層面的機(jī)會(huì)，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，

3、城市功能缺失、某類(lèi)供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià) 值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃；準(zhǔn)確的區(qū)域價(jià)值定位極大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為大盤(pán)實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成 “中心化”，擴(kuò)大客戶(hù)覆蓋距離，對(duì)區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)力，住區(qū)與城市互為增值。大規(guī)模開(kāi)發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測(cè)重于當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。大規(guī)模開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開(kāi)發(fā)策略關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價(jià)值以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏和時(shí)序，首先明確在公司的整體布局中項(xiàng)目承擔(dān)的責(zé)任，為完成財(cái)務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線(xiàn)和配套在不同開(kāi)發(fā)階段的作用。星火的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無(wú)數(shù)案例說(shuō)明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)能力，物業(yè)類(lèi)型的演變、容積率的提高。組團(tuán)之間要有差

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