1、本報告是嚴格保密的。 1 需求預測法 基于未來新增人口需求進行預測 2 商業飽和度法 基于現有商業經營情況，通過商圈飽 和度指數對商務體量進行預測 采用不同方法采用不同方法對東經對東經120120項目商業項目商業體量進行預測體量進行預測 本報告是嚴格保密的。 2 根據商業面積的變化趨勢，并結合常州市商業布局規劃，未來保守預估2020 年人均商業面積將達到1.5平方米。 注： 常州商業網點規劃預測，2020年郊區人均商業營業面積為1.5平方米/人 商業面積商業面積 商業消費人口商業消費人口常州人均常州人均商業商業面積面積- -區域區域 內已有商業體量內已有商業體量39.2 39.2 萬萬平方米平
2、方米 商業面積 商業消費人口常州人均商業面積 注： 常州市人均商業面積市區商業總面積/市區消費人口 2010年常州人均（常住人口和暫住一年以上的人口）占有商業營業面積為0.91.2 平方米 2005-2010常州商業網點規劃 人均商業面積預估 主要消費者：主要消費者： 周邊6平方公里人口 邊緣消費者：邊緣消費者： 主要是項目周邊人口， 天寧區、新北區及部分 市區人口 項目定位為區級商業中心，輻射能力影響有限，根據服務人群的 規模預估，區域商業輻射人群將達到5656萬人萬人 經盤點，區域內已有商業體量經盤點，區域內已有商業體量2828萬方萬方 主要消費者（項目區域規劃人口）= 城市用地規劃總面積
3、規劃人均用地建設指標 1、項目規劃區域6平方公里內人口8萬人 2、新建城市規劃人均建設用地指標宜在90.1-105平米/ 人取值，綜合考慮取值100平米/人 城市用地分類與規劃建設用地標準 2020年，項目周邊6平方公里規劃人口8萬人 1、常州市2020年規劃人口248萬，項目周邊區域規劃人 口8萬人 2、根據市場及項目本身的定位，和常州商業格局分析， 樂觀估計有部分市區人口進來消費，滲透率滲透率為為2%2% 潛在消費人口，約為5656萬人萬人 潛在消費人口潛在消費人口= =內部消費人口內部消費人口+ +邊緣消費人口邊緣消費人口 =8+(248=8+(248- -8)x0.028)x0.02 =56=56萬人萬人 根據需求預測法對項目商業體量進行預測，所需商業體量為根據需求預測法對項目商業體量進行預測，所需商業體量為 39.239.2萬方萬方 本報告是嚴格保密的。 1 需求預測法 基于未來
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