1、3 商業地產的四大要素，可簡單概括為：商業地產的四大要素，可簡單概括為： 1）商業概念規劃與主題定位，決定項目成敗的關鍵; 2）設計與概念詳規，決定硬件標準與動線組織合理性; 3）成本與融資，項目開發資金保障; 4）運營與推廣，提升物業的商業價值; 首要一步：從定位到招商首要一步：從定位到招商 4 第一部分第一部分 定位與規劃設計定位與規劃設計 時間時間 項目項目 內容內容 核心要點核心要點 60mins 一、商業定位之市場研究 城市宏觀經濟研究 零售市場調研及分析 主力消費群體特征研究 1）城市宏觀經濟水平將決定 商業發展的層級，宏觀經濟 影響品牌對城市的認可度以 及確定客群的消費水平； 2
2、）零售市場及商圈特征分析 ，幫助確定商業未來的成長 空間，以及如何獲得市場的 支撐； 3）未來目標消費群體，比如 ：日常消費半徑、不同消費 群體結構的消費特征、購物 頻率和平均花費、以及對不 同零售業態的消費選擇等； 二、商業主題定位 商業主題概念定位 4）商業主題概念定位是項目 繼續深化定位的基礎； 5 商業定位之市場研究 商業地產開發全產業鏈 2.商業定位商業定位 發展階段認知 區位屬性 經營模式 3.商業設計商業設計 結構設計 平面設計 動線設計 空間節點設計 體驗性商業設計元素 創新性商業設計 目標市場定位 商業業態定位 商業布局定位 商業地產開商業地產開 發全產業鏈發全產業鏈 4.招
3、商運營招商運營 招商執行 運營管理 營銷推廣 業態定位再調整 1.金融問題金融問題 開發資金來源 產品模式 經營策略 風險控制 商業模式 地區生產總值（GDP）分析 社會零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 西西 安安 市市 GDP及及 各各 產產 業業 增增 長長 率率 城鎮居民恩格爾系數 實際外商投資總額 常住人口總量 8 宏觀經濟分析 城市宏觀經濟分析：是項目投資策略的基礎要件，人均GDP及可支配收入等決定市場基本需求，為項目產品 設計及投資風險控制提供參考。 城市宏觀經濟分析城市宏觀經濟分析 地區生產總值（GDP）分析 社會零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 常住人口總量 / 旅游人數及旅游收入（/年） 實際外商投資總額 城鎮居民恩格爾系數 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 單位：億元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1998
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