1、 1/4 如何判斷商業地產項目的價值 2014 年 7 月 31 日 判斷商業地塊價值的三個核心關鍵詞：區位+交通+人口 提醒：商業項目要成功開發，地塊要拿對！ 準確判斷項目所處的商圈性質，準確判斷地塊價值，拿對地塊，才是成功開發商業項目 的開始 一、不同性質的商圈，不同的商業價值 （一） 上海 22 個典型商業項目調研數據 1、 市級商圈 2、 區級商圈 3、 社區商圈（社區購物中心） （二） 不同等級城市/性質商圈項目商家入駐意愿不同 1、 省會城市市級商圈模擬招商的結果 2、 縣級市社區商圈模擬招商的結果 所以要學會判斷項目的性質。要根據不同等級城市、不同性質商圈做出對商業項目價值 的判
2、斷 這是做好項目營銷的前提！ （三） 影響商業地產項目價值的六大因素 第一：地理位置 人口稠密、消費實力強是商業增值的必要條件之一，商業地產對“人口聚集”與“購買 力集中”的要求高于仸何一種形態的地產。從某種意義上說，選址對商業地產概念的形成起 決定性的作用。 第二：交通條件 大交通“達” ，則商圈內“通” 。人流、商流、物流依賴的是完善的外部交通體系和內部 動線的設置。商業地產新概念的選擇能包含交通因素，成功幾率更大。 2/4 第三：區域經濟（產業結構）狀況 制造業、地產業、商業等支柱產業和主流產業的結構及分布狀況對商業地產也起著影響 作用。 第四：商業市場容量 國際人均商業面積 1.2 ，
3、國內商務部對社區商業配置人均面積在 0.50.7 之間。商 業容量超標，會造成惡性競爭，大家都活不好的后果。 新形態的商業替代陳舊商業不受面積 局限。 第五：市場定位、經營業態業種組合 不同的商業項目有著不同的市場定位，決定不同的商業地產概念，相同的商業項目可以 在市場細分中找到不同的市場定位。必須形成差異競爭，同質競爭的結果就是低層次的價格 競爭。 商業地產項目的租售比例、不同業態與業種的配備、主力店與次主力店的組合搭配都是 非常重要的。 第六：建筑形態 建筑使用功能要與經營定位功能吻合，物業功能不配套，招商無法實施，經營更無從談 起。營造建筑物業的氛圍是現代商業競爭基礎條件。 歸納： 1、正確認識影響商業地產項目開發的因素 地段、交通、區域經濟、市場容量、定位、建筑型態 2、懂得商業地產的價值構成 物業價值 + 經營價值 商業經營的無形價值才是商業房地產的根本價值！ 二、如何判斷商業地
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