1、中國真實住房需求還有多少？ 證券研究報告 2018年12月27日 住房的消費屬性住房的消費屬性 從消費屬性來看我國的住房真實需求，可以分為剛需和改善型需求。 剛需主要是由人口和城鎮化率的提升帶來的，包括家庭人數的增加、結婚對數的增加、 城市人口遷移導致的結構性變化等等。 改善型需求主要是由住房條件的提升，即人均住房面積的提升帶來的。 城鎮化率提升帶來的需求城鎮化率提升帶來的需求 人均住房面積提升帶來的需求人均住房面積提升帶來的需求 核心觀點核心觀點 Highlights 預計我國城鎮化率將在2030年達到75%；總人口將在2029年達到頂峰，為14.39億人。 截止到2017年，全國城鎮住房總
2、建筑面積為236億平。 根據測算2018-2020年城鎮化率提升帶來的新增住房需求分別為7.55、6.53、6.41億平。 20302030年前，城鎮化率提升帶來需求平均每年為年前，城鎮化率提升帶來需求平均每年為6.16.1億平億平，而2031年之后會下降到0.65億平。 一線單個城市平均每年有746萬平的需求，二線單個城市有2100萬平。 根據我們測算，我國城鎮常住人口人均住房建筑面積為29平/人，套內面積約為23平/人， 發達國家普遍在30平/人以上。 根據我們的趨勢擬合，在每年提升0.67平的基礎上，預計在2020年達到日本的水平。 人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為人均住房面積提升
3、帶來的新增住房需求約為5.55.5億平億平/ /年。年。 一線單個城市平均每年有1297萬平的需求，二線單個城市有728萬平。 我國的住房真實需求還有多少我國的住房真實需求還有多少 根據我們的測算，2018-2020年真實住房需求分別為13.2、12.5、12.6億平。 我國住房真實需求在我國住房真實需求在20302030年前都超過年前都超過12.512.5億平億平/ /年，平均中樞為年，平均中樞為13.413.4億平億平/ /年，根據新房占年，根據新房占 銷售的銷售的70%70%估算，預計商品住宅銷售中樞在估算，預計商品住宅銷售中樞在9.49.4億平億平/ /年。年。 20302030年以后真實需求會下降，但仍超過年以后真實需求會下降，但仍超過5.55.5億平億平/ /年。年。 第一部分第一部分 住房的兩大屬性：消費屬性&投資屬性 第二部分第二部分 2030年前城鎮化率的提升帶來的需求為
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